reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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売却活動開始! 

今年初めから売却の諸提案を行ってきた物件を最終的に一般市場で情報公開することとなった。

一戸建て向きでもなく、アパート向けでもなく、マンション用地でもない、分割も出来ない。

このような物件は特にいろんな面からのシュミレーションをしなくてはならない。

中古物件としての建物の価値、
更地評価時の擁壁工事費用、
一戸建てとしてみた場合の相場、

今回は個人的にも学ぶ点が多い。
年末もしくは新年から本格的に活動始めるが、
結果を出すことで売主さんの今後のライフプランに貢献したい。
がんばらねば。。

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古アパート再生。。 

木造築35年の古アパートの調査。
木造アパートは不動産再生事業の一つとして積極的に活用提案を行っている。

ここまで老朽化が進めばリフォーム費用負担が大きすぎる。
入居率UPと賃料UPが見込めるのか否か、、回収にどれ位必要、、、、
とすぐに考えがちだが、こういう場合オーナーの思い入れを重視することにしている。
長きに渡って入居者とつながりがあるケースもある。

数字だけの話であれば、資産組み換えも有効である。

都内にはまだまだこのような物件がたくさんある。
なんとかしたいものだ。

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閑谷学校 

忘年会で岡山の人に合ったら、閑谷学校を思い出した。。
丸い積石と瓦屋根と白壁の対比がよいのだ。

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忘年会 

昨日、今日と忘年会だった。ともに不動産業界の会。
主に仲介や販売をやっている業態は今後どうなるだろうか、、、とづくづく感じる。
思い起こせば、3年前つまりリーマン前後で確実に変化している。
社員旅行もその辺がさいご・・・(笑)

住宅の主な購入層は30代~40代。そして中古市場が確実に増加。
今後は市場は縮小してなおかつ単価が下がる、、、ということかな。
リフォームはやっぱ増加傾向。

市場の奪い合い、中古市場のシェア拡大、
つまりサービスの質を上げて、物件の見極めができる提案型でないと今後は残れない。
残れない、、、のである。

中古マンションを例にあげれば言うまでもなく、リフォームと住宅購入のパッケージ商品。
すでにやっている業者もいます。
ポイントはリフォームとかリノベーションにばかりテーマが偏らないことと考える。
あくまでも多額の住宅ローンを組むわけで、よく言われることだが不動産投資と同じだ。
ぼろぼろ物件に大規模リフォームは面白い!っが要検討である。

各業界の文化をくみあわせれば、確実に気の利いた仕組みができると思う。

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配置確認 

今日は進行中の物件の建物配置確認立会。
施工を進める上ではとても大事な作業。
仕上げ材料はやり直しができますが、配置だけはなんとも・・・
東京都心部の住宅ともなれば、民法上の50センチ離れを下回ることもめずらしくない。

今回も微調整を行った。。

設備メンテ、生活動線、部屋の向き等いろんな面での創造力が必要。
毎回気の抜けない一工程である。

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プロフィール

OgataDaisuke

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