2016/02/05 Fri. 08:58
相続コンサルティングってどんな仕事か、、、
最近新聞や雑誌でも「相続対策」という言葉をよく見かけます。
昨年から始まった相続税の増税を背景に、
不動産業界、建築業界は勿論のこと、
税理士、会計士、司法書士、そして弁護士に至るまで
いわゆる、士業とよばれる方々の中でも、
協業によってチーム編成をして取り組む事例も多いようです。
かく言う私もその一人ですが、
不動産業、中でも賃貸経営に関わると、
「相続」とはきっても切れない縁があるのです。
収益不動産は保有するにつれて、
資産も当然増えていくわけですが、
そうなるとサラリーマンや投資家の中にも
「自分が死んじゃったら相続税がかかるの？」
なんて心配をする方もいらっしゃいます。
特に、地主さんにとっては死活問題でもあり、
納税できない場合は、住んでいる自宅を売らざるを得ない場合もありますので、
そこで生前にしっかりとした対策が必要と成るわけです。
俗に言う相続対策の３つのステップは、
・分割対策
・納税対策
・節税対策
”争”族、円満相続を目指すべく
あれこれと対策を講じるわけです。
ところで、昨日はＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮ(アイレムジャパン)で
さいたま市の渡辺CPM（米国公認不動産経営管理士）のセミナーが開催されました。
個人的にもあれこれと情報交換をさせて頂いており、
埼玉方面の不動産経営でのご相談を頂いた場合は、
市場調査でも協力いただいたりしております。
セミナーの中でとても共感できたことは、
相続コンサルティングを、クライアントの立場で本当に実践しようとすれば、
業界団体等で行っている相続コンサルティングのライセンスではちと不足で、
不動産経営の知識や、収益性の分析、改善提案能力も必要であるということ。
私の経験的にも、相続対策で必ず必要な税理士さんを例にとっても、
不動産経営、投資を自ら実践している方は別にして、
賃貸収入を上げる提案や、不動産価値を考えて提案ができる方は極めて少ないと感じることが多いかなぁ
節税対策や、納税対策の前に、分割対策が重要なことは言うまでもないが、
なにも手つかずの不動産の活用策を考えて実行することの効果は、
とくに未利用地を多数保有している地主さんの場合はかなり大きい。
極端な言い方をすれば、
納税が２倍になっても、収入が３倍になればその提案は可能性があるはずだし、
借り入れをして資本改善、リノベーション等を積極的に実践することで、
返済分を差し引いても手取り収入が増えていればその提案は可能性があるはず。。。
そんな提案をするには、不動産経営の知識や、技術がどうしても必要となる。
セミナーでもそんな考え方にはとても共感でき、
あとはそれをクライアントに提案して選択肢を与えること。
そんな相続コンサルタントはこれからもっと必要なんじゃないかと思った次第。
私自身も実家の相続で遺産分割協議書に署名した経験を今後に生かせればと。
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
新築収益物件・不動産投資・リノベーション・土地活用
「賃貸住宅の作り方」更新中！
→→→ http://shuuekibukken.blog.fc2.com/
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[edit]
2015/06/06 Sat. 23:29
借金は相続対策になるか？
今日の午前中は、次男の幼稚園の父親参観でしたので仕事は午後から。
それにしても、行くたび行くたび思うのは幼稚園の先生は女優！ですね。
踊ったり歌ったり、何でもできちゃいますから素直に凄いなあ、、と。
さて、先日の野口先生のセミナーでも取り上げられておりましたが、
相続対策をする上で、「借金」は有効なのか？ということについて。
備忘録的に書いてみます。
例えば相続財産が、
１億円（相続税評価額）の土地と１億円の現金のみと仮定してみます。
そして相続対策で１億円のマンションを建設する場合に、
【１．現金で建設する場合】と【２．借入金（ローン）で建設する場合】を比較してみます。
【１．現金で建設する場合】
＜対策前＞
土地：１億円
現金：１億円
相続税評価額は２億円
＜対策後＞
・現金１億円はマンション建設費に使いますので、ゼロになります。
・土地はマンションが建設されることで、貸家建付地となりますので、
１億円×（１－借地権割合０．６ × 借家権割合（通常30％） × 賃貸割合１．０）＝８２００万円（①）
・１億円で建設した建物（マンション）の相続税評価額
＝建物の固定資産税評価額 × （1－借家権割合（通常30％）×賃貸割合）
＝７０００万円×（１－０．３）＝４９００万円②
※固定資産評価額は実際にかかったコストの７０％と仮定します。
結果：
現金０円＋①＋②＝１億３１００万円
相続税評価額は１億３１００万円となりました。
【２．借入金（ローン）で建設する場合】
＜対策前＞１．に同じ
＜対策後＞
・現金１億円はそのままで、借入（借金）をしてマンションを建設するので借入（借金）が１億円増加します。
・土地の評価は１と同様で、８２００万円（①）
・借金で建てても、現金で建てても取得する建物は同じです。
１より、４９００万円②
現金１億＋借金１億＋①＋②＋＝１億３１００万円
結果は同じでした。
ポイントは更地に賃貸用不動産を建設することで、
貸家建付地で土地の評価が下がり、
建物は建設に要したコストよりも相続税評価額が下がるという点。
借入をしなければその分現金を使うということですので差し引き同じということです。
さてさて、セミナーではこれ以上触れてありませんでしたが、
さらに重要な点があります。
それは、１億円の土地に１億円で建物を建てて、
満室稼働となった瞬間の価値（時価）はいくらかという点。
この場合の時価とは、収益不動産の時価ですので、
収益還元価格、つまり利回りから還元される価格ということになります。
収益還元価格V（価値）＝
I（ネット収入）／R（資本化率のことで利回りがこれに相当します）
２億円の資産が、土地活用でマンションを建設することで、
１億３１００万円に圧縮できましたが、時価評価を見逃しては成りません。
時価２億円で評価できる収益不動産出来あがっているか否か？
その点のチェックも実は必要なのです。
土地活用と一言で言っても、様々な視点で、複合的に見る必要があります。
相続税評価額については税理士さん、
そして収益不動産の時価評価については、不動産業者で収益不動産を扱っている会社迄ご相談ください。
聞くのはタダですので無駄にはならないかと、、、、。
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
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それにしても、行くたび行くたび思うのは幼稚園の先生は女優！ですね。
踊ったり歌ったり、何でもできちゃいますから素直に凄いなあ、、と。
さて、先日の野口先生のセミナーでも取り上げられておりましたが、
相続対策をする上で、「借金」は有効なのか？ということについて。
備忘録的に書いてみます。
例えば相続財産が、
１億円（相続税評価額）の土地と１億円の現金のみと仮定してみます。
そして相続対策で１億円のマンションを建設する場合に、
【１．現金で建設する場合】と【２．借入金（ローン）で建設する場合】を比較してみます。
【１．現金で建設する場合】
＜対策前＞
土地：１億円
現金：１億円
相続税評価額は２億円
＜対策後＞
・現金１億円はマンション建設費に使いますので、ゼロになります。
・土地はマンションが建設されることで、貸家建付地となりますので、
１億円×（１－借地権割合０．６ × 借家権割合（通常30％） × 賃貸割合１．０）＝８２００万円（①）
・１億円で建設した建物（マンション）の相続税評価額
＝建物の固定資産税評価額 × （1－借家権割合（通常30％）×賃貸割合）
＝７０００万円×（１－０．３）＝４９００万円②
※固定資産評価額は実際にかかったコストの７０％と仮定します。
結果：
現金０円＋①＋②＝１億３１００万円
相続税評価額は１億３１００万円となりました。
【２．借入金（ローン）で建設する場合】
＜対策前＞１．に同じ
＜対策後＞
・現金１億円はそのままで、借入（借金）をしてマンションを建設するので借入（借金）が１億円増加します。
・土地の評価は１と同様で、８２００万円（①）
・借金で建てても、現金で建てても取得する建物は同じです。
１より、４９００万円②
現金１億＋借金１億＋①＋②＋＝１億３１００万円
結果は同じでした。
ポイントは更地に賃貸用不動産を建設することで、
貸家建付地で土地の評価が下がり、
建物は建設に要したコストよりも相続税評価額が下がるという点。
借入をしなければその分現金を使うということですので差し引き同じということです。
さてさて、セミナーではこれ以上触れてありませんでしたが、
さらに重要な点があります。
それは、１億円の土地に１億円で建物を建てて、
満室稼働となった瞬間の価値（時価）はいくらかという点。
この場合の時価とは、収益不動産の時価ですので、
収益還元価格、つまり利回りから還元される価格ということになります。
収益還元価格V（価値）＝
I（ネット収入）／R（資本化率のことで利回りがこれに相当します）
２億円の資産が、土地活用でマンションを建設することで、
１億３１００万円に圧縮できましたが、時価評価を見逃しては成りません。
時価２億円で評価できる収益不動産出来あがっているか否か？
その点のチェックも実は必要なのです。
土地活用と一言で言っても、様々な視点で、複合的に見る必要があります。
相続税評価額については税理士さん、
そして収益不動産の時価評価については、不動産業者で収益不動産を扱っている会社迄ご相談ください。
聞くのはタダですので無駄にはならないかと、、、、。
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[edit]
2015/06/04 Thu. 08:12
建売住宅は何故増える？
先日半日だけ周遊した、小樽運河の風景です。
次はもう少し時間をとって伺いたいです。
さて、「建売住宅は何故増える？」という記事です。
畑の向こう側に建て売り住宅がだぁーーっと完成しました。
１０棟以上はありそうです。都内の住宅地のとある風景です。
（写真はイメージです）
最近、空き家に関するニュースがよく取り上げられておりますが、
そういうメディアでは、「ナゼ、そんなに住宅を供給するのか？ストックは沢山あるじゃないかぁ、、」
みたいな質問をされそうです。
どんな背景があるのか少し考えてみました。
平成２７年１月から相続税の改正がありました。
基礎控除が6割に縮小され、
最高税率が５０⇒５５％に上がったり、
小規模宅地評価減の見直しがあったり、、、。
ここ数年、相続対策のビジネス参入企業がどんどん増えており、
新聞や、メディアでは関連セミナーを見ない日は無い程です。
建て売り住宅が供給される背景には、
必ず土地を売却する個人の地主さんがいるという事情に触れないわけにはいきません。
中には、企業がもっていた社宅や遊休地だったりもしますが、
住宅地のど真ん中で建て売り住宅がでればその可能性が高いです。
代々農家系の地主さんでは、まず土地活用をして、
貸家建付地で評価を圧縮することを繰り返して相続対策を行います。
でも、全ての土地を活用するわけにはいきませんので、
都内でも、例えば自分も居住する練馬区郊外の地主さんでは、
その所有する土地はハンパない規模の人もいるのです。
相続税の納税には土地活用の効果はある？ものの
相続が発生する度に所有地を売却して納税を行うという事情があるのです。
先に触れた、建て売り住宅の話ですが、背景にはこのような事情があっての話で、
「建てる業者」の前に「売る地主」がいるという事情があることも見逃してはいけないです。
郊外の土地を売却して、都心に近い立地に不動産を組み替える、
そのような相続対策をとる地主さんも増えつつありますので、
住宅の供給がなくなるということは考えにくいのです。
次はもう少し時間をとって伺いたいです。
さて、「建売住宅は何故増える？」という記事です。
畑の向こう側に建て売り住宅がだぁーーっと完成しました。
１０棟以上はありそうです。都内の住宅地のとある風景です。
（写真はイメージです）
最近、空き家に関するニュースがよく取り上げられておりますが、
そういうメディアでは、「ナゼ、そんなに住宅を供給するのか？ストックは沢山あるじゃないかぁ、、」
みたいな質問をされそうです。
どんな背景があるのか少し考えてみました。
平成２７年１月から相続税の改正がありました。
基礎控除が6割に縮小され、
最高税率が５０⇒５５％に上がったり、
小規模宅地評価減の見直しがあったり、、、。
ここ数年、相続対策のビジネス参入企業がどんどん増えており、
新聞や、メディアでは関連セミナーを見ない日は無い程です。
建て売り住宅が供給される背景には、
必ず土地を売却する個人の地主さんがいるという事情に触れないわけにはいきません。
中には、企業がもっていた社宅や遊休地だったりもしますが、
住宅地のど真ん中で建て売り住宅がでればその可能性が高いです。
代々農家系の地主さんでは、まず土地活用をして、
貸家建付地で評価を圧縮することを繰り返して相続対策を行います。
でも、全ての土地を活用するわけにはいきませんので、
都内でも、例えば自分も居住する練馬区郊外の地主さんでは、
その所有する土地はハンパない規模の人もいるのです。
相続税の納税には土地活用の効果はある？ものの
相続が発生する度に所有地を売却して納税を行うという事情があるのです。
先に触れた、建て売り住宅の話ですが、背景にはこのような事情があっての話で、
「建てる業者」の前に「売る地主」がいるという事情があることも見逃してはいけないです。
郊外の土地を売却して、都心に近い立地に不動産を組み替える、
そのような相続対策をとる地主さんも増えつつありますので、
住宅の供給がなくなるということは考えにくいのです。
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2015/05/22 Fri. 01:36
成年後見制度と相続問題
不動産業界といわず、社会全体としての今日的話題は「相続」問題でしょうか。
そして、それがひとつの原因でもある「空き家」問題。
相続アドバイザー養成講座でも受講する「成年後見制度」を誌面で見かける機会がふえているように感じます。
成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害等によって物事を判断する能力が十分でない方の為に本人の権利を守る成年後見人等を選定することで本人を法的に守る制度です。
「任意後見」と「法定後見」がありますが、判断能力が低下する前にやっておくのが任意後見で、
公証証書で作成する必用があります。
例えば、不動産の売却の相談を受けた際に必ず確認させて頂くのは、
所有者等の関係者で認知症等の可能性がないか。
この状況を確認せずに売却活動を行うと最終的にトラブルになる可能性もあるので要注意なのです。
子供世帯からの不動産相談でも、親の不動産をどうするか、、、。
そして、子供世帯も兄弟のうちどちらかからの相談ですので、ここで相続関係を確認。
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
新築収益物件・不動産投資・リノベーション・土地活用
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◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
不動産の売却ひとつとっても確認すべき内容が実に多く気が抜けませんです。
そして、それがひとつの原因でもある「空き家」問題。
相続アドバイザー養成講座でも受講する「成年後見制度」を誌面で見かける機会がふえているように感じます。
成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害等によって物事を判断する能力が十分でない方の為に本人の権利を守る成年後見人等を選定することで本人を法的に守る制度です。
「任意後見」と「法定後見」がありますが、判断能力が低下する前にやっておくのが任意後見で、
公証証書で作成する必用があります。
例えば、不動産の売却の相談を受けた際に必ず確認させて頂くのは、
所有者等の関係者で認知症等の可能性がないか。
この状況を確認せずに売却活動を行うと最終的にトラブルになる可能性もあるので要注意なのです。
子供世帯からの不動産相談でも、親の不動産をどうするか、、、。
そして、子供世帯も兄弟のうちどちらかからの相談ですので、ここで相続関係を確認。
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不動産の売却ひとつとっても確認すべき内容が実に多く気が抜けませんです。
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2015/02/09 Mon. 18:40
これからの、建築・不動産の仕事をする上で、、、
全、２０講座終了しました。。。
受講していた、相続アドバイザー養成講座＜短期集中特別講座＞が終わりました。
うーん長かった。。
金曜日、から月曜日まで、２期に渡って受講してきました。
思っていたよりもすごいボリュームで受けてホント良かったです。
内容はこんな感じなのです。。。
第１講座／基礎編／相続の基本と仕組み
第２講座／法務編／相続人の確定と戸籍､登記簿の読み方
第３講座／税務編／相続税の計算方法
第４講座／評価実務編／相続､贈与税の土地評価
第５講座／税務編／小規模宅地及び不動産譲渡の税制特例
第６講座／法務編／相続に活かす、権利を守るための成年後見制度
第７講座／相続実務編／信託を活用した相続実務
第８講座／法務編／争続にならないための法律知識
第９講座／法務編／遺言書作成と相続の心構え
第10講座／法務編／借金と相続対策
第11講座／不動産実務編／不動産取引による相続コンサル
第12講座／相続実務編／相続の法律実務要点
第13講座／不動産実務編／相続と測量
第14講座／不動産実務編／鑑定評価による適正な時価評価とは
第15講座／事業承継編／相続と事業承継をめぐる問題点
第16講座／税務編／生命保険と相続対策
第17講座／税務編／貰う人もあげるひとも幸せになる！『贈与25のQ&A』
第18講座／不動産実務編／財産診断と相続コンサル事例
第19講座／相続実務編／相続アドバイザー（SA）としてできること､できないこと､注意すべきこと
第20講座／相続実務編／相続アドバイザーの役割と留意点
どうして受講しているかと言うと、
賃貸住宅を投資、土地活用、賃貸併用でやる場合、
避けては通れない分野だからです。
最近では、賃貸併用住宅や２世帯住宅を建てたいという案件の問合せも増えてきました。
建てて賃料収入、ローン返済、毎月手残りはありますが、、、
はてその先はどうなでしょうか？何か問題でも？
こんな質問や疑問にも様々な視点からコンサルできる知識や能力は今後必須と考えます。
受講者には、士業の方が多かったです。
弁護士、司法書士、行政書士、建築士、宅建主任者等等。
各分野で取り扱える法律は限度がありますので、
実際に取り組む場合はこのネットワークを十分に活用してということになります。
色んな意味で今後につながる講座でした。
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収益物件、一棟マンションを土地から仕込む！
「東京１６区 収益物件の作り方」
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受講していた、相続アドバイザー養成講座＜短期集中特別講座＞が終わりました。
うーん長かった。。
金曜日、から月曜日まで、２期に渡って受講してきました。
思っていたよりもすごいボリュームで受けてホント良かったです。
内容はこんな感じなのです。。。
第１講座／基礎編／相続の基本と仕組み
第２講座／法務編／相続人の確定と戸籍､登記簿の読み方
第３講座／税務編／相続税の計算方法
第４講座／評価実務編／相続､贈与税の土地評価
第５講座／税務編／小規模宅地及び不動産譲渡の税制特例
第６講座／法務編／相続に活かす、権利を守るための成年後見制度
第７講座／相続実務編／信託を活用した相続実務
第８講座／法務編／争続にならないための法律知識
第９講座／法務編／遺言書作成と相続の心構え
第10講座／法務編／借金と相続対策
第11講座／不動産実務編／不動産取引による相続コンサル
第12講座／相続実務編／相続の法律実務要点
第13講座／不動産実務編／相続と測量
第14講座／不動産実務編／鑑定評価による適正な時価評価とは
第15講座／事業承継編／相続と事業承継をめぐる問題点
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避けては通れない分野だからです。
最近では、賃貸併用住宅や２世帯住宅を建てたいという案件の問合せも増えてきました。
建てて賃料収入、ローン返済、毎月手残りはありますが、、、
はてその先はどうなでしょうか？何か問題でも？
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実際に取り組む場合はこのネットワークを十分に活用してということになります。
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