reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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分譲マンションの建替えはどれくらい進むか? 


渋谷駅近くの分譲マンション「宮益坂ビルディング」が建て替えだそうです。


区分所有法制定前の1953年分譲だそうで、
「日本初の分譲マンション」なのだとか、、。

そう言えば、確かにあったなぁ、この古い建物。

区分所有法では、
「区分所有者および議決権の4/5以上の多数で建替えを決議することができる」
とされておりますが、実際建て替えとなると、解体する必要がありますので、
全員の理解が必要ですね。

こちらのマンション立替の決議が成立したのが、
2003年ということですんで、
着手まではなんと13年、、、。

長いなぁ、、、、

以前築古好立地マンションのオーナーから
「将来的に建替えるをしたら価値が上がるので、
それまでは保有していようと思うんだよ、、、、」
と言われたことがありますが、

「いつになるかわからないので、予定に組み込まないほうがいいですよ、、、、」
と話たことがあります。

賃貸マンションの建替えならまだしも、
区分所有の建替え問題、関わる人の根気ったら凄いです。。




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trackback: --  /  comment: --  /  【不動産再生・活用】

今そこにある、空き家、、、 


最近関わる仕事は、確実に空き家問題につながっております。

こちらは、築40年以上の木造家屋。
商業地域、容積率400%、防火地域に”ポツン”とある家です。
以前は家業をしておりましたが、子供たちは独立して親は介護施設へ。
持ち主の方は80歳を過ぎてもお元気でおられますが、この度売却を。。
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そしてこちらは、空き家になった大型6DK住宅。
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こちらも以前は家業で社宅として使っていた住宅。
1階に3部屋、2階に3部屋、合計6部屋の6DKです。
現在はその家業も利便性よい場所へ会社ごと移転しており、ここは空き家。
近所の方が清掃しておりました。

こちらも売却ということでしたが、色々と壁が。
役所で調べたところ、確認申請は「専用住宅」。
しかし、登記は「寄宿舎」。

勿論、完了検査は受けておらず検査済証なし。
住宅ローン組めるか、、、?
となると、事業用、、。
こんな場合にシェアハウスで運用しましょうかぁ、なんて話が出てきます。


最後は通りがかりですが、崩れかかっている家、、、、
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役所の管理看板が貼ってありました。

首都圏で空家対策を条例で制定したのは、確か所沢市が最初だと記憶しております。
http://www.city.tokorozawa.saitama.jp/kurashi/moshimo/bohanbosai/bohan/bouha

世田谷区には「世田谷区空き家等地域貢献活用相談窓口」が開設されております。

空き家予備軍の可能性がある場合は早め早めの対策を!

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スクラップ&ビルド、、か? 

昨日は朝から夕方まで打ち合わせ続きでした。

午前は金消契約で買主様宅へ。
金融マン、保険マン、司法書士、黒装束に囲まれてガヤガヤと打ち合わせ。様子だけ写真におさめるとちょっとオッカナイです。(自分もそう映るハズですが、)


午後は会食を兼ねての打ち合わせで銀座へ。その折、建て替えが進む銀座四丁目ミキモト本店ビルに立ち寄りました。


重厚感ある黒い石貼りは、ガラスのカーテンウォールが主流の今となっては貴重なんだが、、。

クリスマスのイルミネーションは余りにも有名ですし、個人的には銀座四丁目の顔だったので、残念。


仕事に戻ります。

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社宅は大事にしましょう、 

某企業社宅のリノベーション案件の下見に行って来ました。


平成初期に大手メーカーで建築された鉄骨造の賃貸マンション。

古くても立地がよければどうしてもリノベーションして使いたくなる性分です。

それにしても、この時代の社宅は本当多いですね、、。今では考えられない位の建築が建てられました。


さて、肝心の物件ですが、エントランスにいきなり洗濯機が3台置いてあったり、


廊下幅を節約し過ぎて扉がひらかなかったり、、、、、


中々良い味出してました。


この社宅はワンオーナーということですが、図面は無いということ。会社も移転したり、人が変わったり、、個人よりも資料の保存は難しいのかもしれません。

そんなこともあり、間取り、寸法を現地でパパッと測量しました。



90センチモジュールで設計してあるようで、意外と簡単に現調できました。



一旦、空きの状態で購入して、フルリノベーションをした場合、更地で建て替えた場合、とりあえず2パターン作ってみます。


案件化なるか?



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優良ストックをどう活用するか?保存ではなく活用を! 

月に一度の定例ミーティングに税理士さんと参加しております。
年末調整や税制改正の内容で当該クライアントにからむ件等の説明をして頂き中。

法人化や株の贈与や資産の組換えで都市型物件に投資。
空室リノベーションからリーシング。
色々とあの手この手で相続対策を進められるのも、それをバックアップしてくれる税理士さんあっての話。
最近は2名体制で定例にも参加して頂き有難い限りです。
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あの物件はどうなってますか??

そんな厳しい突っ込みが不動産担当である私に向くこともありますので、
ほどよい緊張感をもって仕事が進んでおります。

午後からは将来的な土地活用に向けての新たなブレーンを交えての意見交換。
都市計画の専門家に雨の中来ていただいております。
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知人を通じて、偶然このエリアで街づくりの実務を担当している面々と知り合えたり、
人とのつながりはどこでどう展開するか分かりません。
展開するかもしれない、、、ということに気づくかどうかはこちら次第でもありますが。


こちらは純和風建築に付属する洋風応接間。
塗り壁でなんていうかわからないが凝った天井。
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こういう空間を見るとあれこれ活用したくなるのは建築屋なら分かってくれるはず、。。
リノベーションして、うまく活用を!

実現するかしないかは別としてモチベーションが上がります!!

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