reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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底地の広告が、、 

先日地下鉄の車内で見かけた広告。
IMG_4818 (1)


底地や、借地に関する仕事が時々あります。
借地底地に関して、建替えや相続が絡むと判らないことばかりのはずで、
不動産業者でも色々と経験が無いとシャープにはお答えできないこともあります。

底地の買い取りビジネスというのがありますが、
地下鉄に広告が出るほどニーズがあるというのでしょうか。

個人的には、相続対策のセミナーが各地で多数開かれ、
底地の対策が一般消費者の中にも浸透してきた結果なのかもしれませんね。

底地を持っている地主さんは色んな不動産を持っています。
アパート、マンション、駐車場、空き地、道路、そして底地、借地。

<底地の課題>
1.換金性が悪い
2.収益性が低い
3.色々面倒

1は、取引する相手が限られるということです。
所有権の土地のように隣の方が、、、なんていうことは稀です。
基本は借地権者と底地権者です。
そして広告のような買取会社。値段は御想像にお任せ。します。

2は、地代の事ですが、
地代の相場は固定資産税等の3~5倍が一つの目安とされております。

固定資産税等の3~5倍が高いか低いか、、ということですが、
仮に、相続税評価額2000万の土地があるとすると、

・固定資産評価額=2000/0.8*0.7=1750万
 小規模住宅地として ⇒ /6=291万
 *1.4%=4万
・同様に都市計画税は
 1750万/3*0.3%=1.7万

固都税年額=5.7万がでました。

地代を3~5倍として、仮に4倍で設定してみると
5.7*4=22.8万(地代収入)

時々、地代が高い(借地人側から)とか、少ない(地主側から)とか、
してきがありますが、意外と3~5倍に入っているケースが多いです。
確認してみてください。

収益性に話はもどりますが、
仮に流通価格(時価)=相続税評価額2000万とすると、
これにかかる相続税を30%とすると相続税は600万。
600万/5.7万=105年?

相続税実行税率にもよりますが、
収益性が悪い、処分の対象となる言われる所以はここなのです。


3はとにかく色々手間がかかります。
契約更新や、建替承諾、譲渡承諾、名義変更等等、、
何かある度に借地人~地主間で協議が発生します。

昔から安く貸している、、、と思う地主がいる一方、
一度も滞納なく借りている、、、、と思う借地人がいる。
気持よく進んだケースはありません。


更新や建替えがあれば、整理するタイミングです。
広告の会社や整理できる会社(当社でもやります。)に問い合わせて見て下さい。

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借地権付き住宅購入でフラット35を使うと、、、、 

先日、行ってきました。


国立競技場。。
東京オリンピックに向けて、建て替えの是非を巡って様々もめておりますが、今回は解体?前の一般公開です。



今、やっている借地の購入案件でこんなことがあります。
結構大変です。

借地案件でフラット35を検討中の方は要確認です。


【フラット35 借地 借入総額】
当然1億の制限がありますが、これはあくまでも借り入れ額の話。
借地権+建築費ではないのです。

ただ、これが住宅金融支援機構の返答と、取扱金融機関とでことなる。

今回は、土地6000万、建物5000万で総額では確かに1億超え。
でも融資は5000万希望です。なら問題ないはず、、、

と思っていたら某銀行では「いや、総額が1億超えると取扱できないのですが、、、」

「だって、建築費だけ5000万ですが、、、。機構に聞いてみてください。。」

みたいなやりとり。

フラットの取り扱い銀行のサイトを確認してみると、銀行によって表現が若干ことなります。
統一見解にしてほしいです。

高額案件の場合は要注意、要確認です。



【フラット35 借地 借り入れ期間】
住宅ローンですので、MAX35年組めるかと思いきや、これも回答が違います。

某銀行は、、
「いや残存年数しか組めないです、、よ。」

「ってことは20年なんですか?旧法ですよ、、、、」

「旧法でもそういう考えなんですよ、、、うちは、、、」

「機構に聞いてみたら35年は可能みたですが、、、」

「(しばらくして、、、)確定的なことは言えませんが、イケるかもしれないですね。。」


これも統一して頂きたいものです。
借地、フラット35、100%融資、収入合算、、、

色々と壁があります。

ヒビケンサン。


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【借地・底地Q&A】木造住宅が建っている借地に鉄筋コンクリート造のマンションは建てられるか? 

【借地・底地Q&A】木造住宅が建っている借地に鉄筋コンクリート造のマンションは建てられるか?

先日こんな質問を頂きました。
「借地権を購入して賃貸マンションを建てたいのですが、可能ですか?」

結論的には勿論可能ですが、何点か確認事項があります。

まずは、借地上の建物の構造確認です。
借地権の要件が「堅固」か「非堅固」なのか?

土地の賃貸借契約書にはこの別について記載があるはずですので確認が必要です。

堅固:鉄骨造や鉄筋コンクリート造
非堅固:木造


販売資料には記載がない場合がありますので不動産会社に確認をしてみます。
現状で木造住宅が建っている場合は「非堅固」という条件になるはずですので、鉄筋コンクリート造のマンションを建てたい場合は条件変更の承諾が必要です。

承諾料の目安は以下を参考にして下さい。
・建替え承諾料:更地価格の3~5%程度
・条件変更承諾料:更地価格の10%程度

借地権は所有権に比べれば当然割安ですが、木造住宅が建っている場所に鉄筋コンクリート造のマンションを建てようとすると「建替え承諾料」「条件変更承諾料」がかかります。
それも踏まえて収支計算をする必要があります。

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【借地・底地Q&A】底地は購入したが、前面道路は購入していない、、、 

底地を購入した借地人さんから、次のような質問をされましたのでご紹介致します。


「地主さんから底地を購入したけれども、前面の私道部分は購入していません。大丈夫でしょうか?」


底地を借地人さんが購入する場合に、前面道路は地主さんが継続して保有することはよくあるケースです。

不動産は接道する道路が「公道」「私道」の場合あります。

私道の場合は注意すべきチェックポイントがあります。

これは借地権でも(底地を購入した後の)所有権の場合でも同様です。


<前面道路が私道の場合の注意点>
・建替え等を行う場合に、インフラ(上下水、ガス 等)の引込の工事が可能か?
・将来的に通行(人・車)が可能か?

上記2点を「通行及び掘削の承諾」と呼んだりします。

人や車が通行するのは当たり前じゃないか、、、と思われるかもしれません。

しかし、一般個人が所有する道路では、狭くて車の通行がスムーズでない場合はポール等を設置して(不特定多数の)車は通行できなくするケースもあります。


話は底地に戻りますが、私道が地主さんのままで底地を購入するということは私道の所有者は既知の関係ではないでしょうか。

私道でも公道でも2m以上接道があれば建替えはできますので、建替えや売却をする場合でも上記「通行及び掘削の承諾」が取得できれば問題ありません。

尚、私道が「財務省」や「自治体(東京都等」であれば諸々のやり取りも比較的スムーズですのでより安心です。


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【借地・底地Q&A】底地の買取りとは? 

【借地・底地Q&A】底地の買取りとは?


「底地、そのまま買取ます!」


こんな広告を業界誌では以前からちらほらみておりましたが、先日は電車の中吊広告で見かけました。


底地のストック自体、当然ですが(更新を機に整理する傾向にありますから、、)年々減少傾向にありますので買取も激戦と言うことでしょうか。

又、平成27年からは相続税の基礎控除見直し等を含め増税がありますので、

相続対策の基本である底地の整理にいままで手をつけてこなかった地主さんも手を付け始めたのかもしれません。


さて、「底地の整理」とよく言いますが、「底地の整理」とはどんなことでしょうか?


少し解説します。


底地とは、当コラムでえ何度か開設しておりますように、地主名義の土地の上に借地権者の名義の家屋が登記されている状態の不動産です。

地主は何らかの理由で底地を売却する場合はまずは借地権者に打診するのが一般的ではないでしょうか。

借地権者が購入するのであれば底地は借地権者の名義となり、借地権は土地建物を所有して土地は「所有権」となるのです。


しかし、場合によっては、借地権者が資金的事情、タイミングが合わずに購入しない場合もあります。


地主としては何としても売りたい、、、、、。でも買手がいない、、、。


そこで登場するのが「買取会社」です。


基本的には宅地建物取引業者、あるいは少数派ではありますが投資家が購入を希望する場合もあります。


買取会社の場合のメリット・デメリットは何でしょうか?


メリットは、何といっても直ぐに購入してくれる(換金性の問題の解消)ことでしょう。
広大な土地で分筆していない場合で購入してくれる会社もあります。


デメリットは、やはり買取価格が借地人へ売却する場合よりも割安ということです。
借地権者と取引する場合は安くても「相続税評価額」程度。
公示価格程度のケースも多いです。



買取がお勧めのケースはどんな場合でしょうか?
列記してみます。

・一次相続前で大量に底地があるが早めに整理したい。
・管理や更新の度の交渉事から解放されたい。
・収益不動産への組換えを予定しており、早めに購入したい

等等

一括で処理するか、個別に時間をかけて処理するか、ケースバイケースだと思います。
底地活用の方針策定等、遠慮なくご相談ください。


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プロフィール

OgataDaisuke

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