reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

03« 1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.»05

仕事初めに何を思う、、、税制大綱について。 


5日より仕事初め。

<長崎空港に貼ってあった産業遺産に関する告知。来年は行かねば、、、>
sasdafad.jpg


年末年始は不摂生な生活をしており、
毎年この時期は「気を引き締めて、、」ということになります。

さて、この3日間、年末の物件情報整理、再確認をしておりましたが、
併せて気になっていたのが、平成27年度 税制改正大綱

年末まで改正内容が分からない、、、
という何とも言えない制度。

貸土地(底地)等を売って、資産の組換えで収益物件等を購入する場合に検討する「事業用の資産を買い換えたときの特例」という特例があります。

代々相続取得した土地、借地権を整理して所有権で売却して、収益物件等に買換える、”資産の組換え”では必ずでてくる特例です。

この特例の期限は「平成26年12月31日までの譲渡について適用されます。」という内容でした。

昨年から売却で関わらせてもらった案件に適用する場合は、少なくとも年内売買契約をしている必要がありました。
ただ契約すればよいというものでもなく、値下げ&特例で節税する場合、価格維持&時間を掛けて売り特例は使わない場合、2パターンでのシュミレーションをしておりました。

実需の動きが今一の市況もあり、結果的には売約しませんでしたが、幸いにも特例は一部残ったようです。
さて、これから新たな販売活動に入らねば。

(注意)特例の適用に際しては、税理士さんへの相談を忘れずに。

◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
収益物件、一棟マンションを土地から仕込む!
「東京16区 収益物件の作り方」
土地から仕込む、妥協なしの新築一棟マンション・不動産投資
→→→ http://shuuekibukken.blog.fc2.com/
無料相談のお問合わせはお気軽に!!
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

[edit]

これも時代ズラ、、、 


正月の三が日は家族サービスと言うことで、近所の映画館へ。
紅白でも話題になったこのキャラクター↓↓↓↓↓↓↓↓
fc2blog_20150104193241d37.jpg

子供達があまりにも夢中になっているので、気になって一緒に見てきました。
色々と感慨深いこともあり、
思わず「なるほどぉ、、、、」と唸ってしまいました。

子供の映画はドラえもんや戦隊系等が定番ですが、
いずれも悪に立ち向かうヒーローが必ず存在します。

でもそうじゃない、、、、

主人公である少年が、過去にタイムスリップして、
月光仮面?的なヒーローに”憧れる”人物と一緒になって戦うというシナリオ。

絶対的なヒーローではなく、いまそこにいる友達と一緒に戦う。

身近なアイドルと言えば、AKBですが、それに似てるなぁ、、

今はSNSやネットを使って誰でも発言出来るし、出版もでるし、、

俺の●●シリーズの飲食店は、大御所の有名シェフでなく、腕はいいが大御所になる前のシェフにスポットライトをあて、、

出版系では、大御所ではない人達が書書となるような戦略をとっているシリーズものもあったり、、


一概にはいえませんが、その時代にはその時代の流れがあります。


あぁそれと、この人も隠れキャラとして出てました。
地元熊本には外国からも集客しているとか、、
kumamonn.jpg


色々な文化に触れ、明日から営業再開!!


[edit]

trackback: --  /  comment: --  /  日記

本年も宜しくお願い申し上げます。 

明けましておめでとうございます。

年末年始は長崎・諫早へ帰省しておりました。
一年に一度会う友人や、同級生、親戚廻り、食べてばかりの日々を送っております。
今日東京に戻りますが、年末年始はいろいろと頭を整理する時間も取れ、
読書もし、なかなか充実した時間を過ごしております。


年末には、今年行ってみようと思っていた、HTB(ハウステンボス)へ行ってきました。
10年以上も前、大学生のころに行った以来です。
ご存知の方も多いかと思いますが、HTBは1992年の開業以来ずっと赤字のテーマパーク。
当時は、閉鎖している場所もあり、残念な感じの場所でした。
地元民としては、まぁ一度位はいってみるか、というノリで行くくらいでしょうか。

そして、紆余曲折の後、2010年よりHIS創業者の澤田秀雄さんが再生に乗り出すことに。
すでに黒字化しており、いってみるとスタッフの顔色からもV字回復ぶりが伺えます。





関心があるのは、いかにしてスタッフのモチベーションを上げているかということ。
著書の中にはおおきく3つのことが書いてあります。

(1)明るく元気を出して仕事すること
(2)掃除をすること
(3)経費を2割削減、売上を2割アップ

難しい目標ではなく、分かりやすい目標に。
テーマパークとしての基本に立ち返る。
明るく元気を出して、、というのは仕事をする上で実は凄く大事なことと思います。

今年は創業1年目。
あれこれと色んな思いもありますが、とにかく明るく元気に、
これが結果を生む基本なのかもしれません。


5日より、通常業務に戻ります。
本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

<長崎港には原っぱの向こうに海が見える公園があります。HTBと併せて是非足を運んでみて下さい>



[edit]

trackback: --  /  comment: --  /  日記

今年一年を振り返って 

今年一年を振り返ってみると、、
思いつく限り書いてみたいと思います。

<ストック活用にむけた法案続々>
今年話題になった法案に、空き家対策関連法、地方創生関連法、改正円滑化法等があります。
空き家対策は、以前から話題となっていますが、年々法整備が整いつつある分野です。
倒壊等の危険性がある空き家を”特定空き家”と認定して、自治体は除却や修繕等の指導、命令ができるようになります。また、特定空き家と認定された場合、固定資産税の課税標準が1/6となっている特例が適用されず、更地と同等の評価になるかもしれません。課題は、活用に向けてハード(建物)面での活用コンサルティングの他、共有名義、相続コンサル等の権利調整業務も必要となる分野。これからの建築・不動産業界にはより高い専門性と連携が要求されます。
 円滑化法は建替えが進まないマンションのスラム化防止に向けての動きで、高齢化が進む60年代、70年代の郊外型マンションにとっては今後活用する上での好機となるかもしれません。分譲系の建物は区分所有者の取り纏め、デベロッパー方式の活用等、時間もコストもかかりますがニーズが増えるのではないでしょうか。

<アベノミクス、その後、、、>
アベノミクスによる土地の値上がりは、商業地から住宅地にまで及び、より身近に感じられるようになりました。反面、消費税増税の影響もあり、実務レベルでは、買手と売り手の温度差がより感じられるようになりました。収益物件用地でも、昨年はあったような単価での仕込み案件が減りつつあるようです。利回りは高止まり。建て売り系の収益物件(アパート、マンション)は5%台迄相場が高騰したままそれ以上もあがらず、販売に苦戦している物件もちらほら。転売系のビジネスモデルでは、仕入の為の仕入(高買い)があちこちで見られました。リーマン前の記憶が蘇ります。当社での新築案件は企画・プランニングでのより正確、スピードが要求されます。あせらず、確実に実績は積み重ねたいと思います。

<東北、被災地訪問>
仙台市、石巻市へ足を運んできました。
遅々として進まない復興事業、過疎化、雇用問題、まざまざと現実を見てきました。
1978年の宮城県沖地震、それをうけての1981年の新耐震基準。
杭の補強の有無で解体された建物と、無傷だった建物。
首都圏は直下型地震に備えて防災計画を建てておりますが、身近の建物の改修を考える際にもとても参考となりました。
blog:【被災地訪問】杭の補強で明暗を分けた2つのマンション
先日は、テレビ特番で”大川小学校”の現在について報道されておりましたが、小学生の子を持つ親としても他人事ではなく、地域社会やコミュニティとの関わり方を考えさせられました。
現場に足を運ぶことの大切さを改めて実感しました。

<独立開業>
会社員人生に終止符を打ち、独立開業しました。
宅建免許を取得し、11月から営業活動を開始しました。
22才から数々の会社にお世話になり、関連会社への転籍等を含めると7つの会社でお世話になりました。
設計事務所で培った”クライアント重視”の姿勢はいつも同じでしたので、マンション分譲、用地仕入、買取転売、売買仲介、新築企画、賃貸経営等、施工請負、借地底地売買等の仕事にかかるなかで「建築の仕事に不動産取引が入るとこんなに仕事が増えるだな、、」と感じた次第です。大手会社の勤務経験ではなく、中小企業ばかりでしたので割と自由に仕事ができましたが、いつの日かモチベーションを維持し、能力を発揮するにもやっぱり環境って大事だなぁと痛感し、そのころソニーの創業者の一人井深 大さんが起草した「東京通信工業株式会社設立趣意書」の言葉にとても共感しました。

真面目なる技術者の技能を、最高度に発揮せしむべき自由闊達にして愉快なる理想工場の建設

いくら知識や技術をもっていても、それを活用できるのはそれなりの環境が整っているからであって、なんかそういう会社をつくるのもこれまた新しい仕事だなぁ、、、と。ほかにもいろいろな思いがありますが、これが多きく開業に影響していることは間違いありません。

<CPM(サーティファイド・プロパティー・マネージャー)受講>
4年前から興味を持ち何れは、、、と思っており今年実現。
内容は以下の全12講座。
1.ETH800 プロパティマネージャーのための倫理
2.MNT402 不動産のメンテナンスとリスクマネジメント
3.FIN402 プロパティマネージャーのための金融計算と戦略
4.HRS402 プロパティマネージャーに必要とされる人材管理
5.MKL405 プロパティマネージャーのためのマーケティングとリーシング
6.ASM603 不動産資産の融資と評価方法
7.ASM604 不動産資産の実績評価
8.ASM605 不動産資産の実績評価―上級応用
9.CPM001 検定試験 事前勉強会
10.CPM検定試験
11.BDM602 マネジメントプランの書き方と使い方
12.MPSA CPM取得のための最終試験


金融電卓を使った収益物件の投資分析、購入判断、改善計画、出口戦略等を数値を用いて、ロジカルに頭の中を整理できました。なによりクライアンにとってよりよい提案ができるようになったし、共通の指標をもつことで、仕事がともてし易くなりました。。。又、受講同期のメンバーができたのも何よりの財産です。さて結果やいかに?

<来年は、、>
とにかく年内は慌ただしかった、、。
忙しいことは本当に有難いことですが、一方でクライアントの期待に答えるだけの受け入れ態勢はこれからつくりあげなければならず、今年は何としてでも体制強化を実現しないとです。新規でお会いした方の期待にもこたえるべく会社としての体制づくりを進めます。

<最後に、、>
人に対面する時、、最も大切なマナーは?
第一は”健康であること”だと思います。
相手が気を使うような健康状態ではいくら仕事ができてもねぇ。
今年は、兄の勧めもありアレルギー性鼻炎の手術をしました。
1泊2日で浜松へいって、骨を削って、神経をとって、、、。
お陰さまで本当に快適で、しゃべりやすくなったし、飲んでも詰まらなくなったし(少しは詰まりますが、、)なによりグスグスしなくなりました。花粉の時期がたのしみだぁ?、、。同じ悩みをお持ちのかたは是非一度検討を!

<余談ですが、、、>
体質なのか何なのか?38年目間全く気にもしなかった体型が気になりだしました。
食べても食べてもなんともなかったのに、、。
年齢でしょうか?
そこで水泳を始めることに、、。


今年一年、あっという間でしたが、来年につながる1年ではなかったかと思います
クライアント初め、協力会社の皆さまのお陰と思い本当に感謝しております。
来年は勝負の年、引き続き宜しくお願い申し上げます。

郷里、諫早にて。

[edit]

trackback: --  /  comment: --  /  日記

ガード下を美しく。 

今日は講習の受講で、丸一日御徒町のビルにおります。


ガード下の土地活用、AKI OKA ARTISANの目の前のビルにおります。



一級建築士設計事務所登録の開設に向けて色々と準備中です。
平成17年に起きた耐震偽装事件を機に管理建築士の要件が強化されました。
設計業務は年々専門性が高まり、業界構造はより複雑で重層化しているのが現状です。やる事はドンドン増えます。


最近は業界で色んな資格をとるように会社で勧める所も多いみたいです。
とても良い事だと思いますが、それに便乗してか否か、いろんな丸々講座を開設する動きがあります。


コンサルという言葉が市民権を得?つつありますが、これに関連して色んなセミナーや講座は今後も増えると思います。


本当に対価に見合うものもあれば、ただ一日受ければ終わりみたいな物まであります。
(管理建築士のことを言ってるわけではなく)

お勧めはその分野で実績を残している講師からうけることではないでしょうか。

その人自身が違う仕事に就いていたり、その事に実績が無かったりすることもあります。

受ける側の理解力がないとセミナーばかり出費がかさむ何て事には要注意です❗️

そして受ける方でさらに大事な事は、必要な事を取捨選択する事と思います。

年会費等も、チリも積もれば、、です。時間的拘束もバカになりません。


昨日はボリュームチェックとレポートを書いて2時に就寝。


目を覚まして頑張ります!

[edit]

trackback: --  /  comment: --  /  日記

プロフィール

OgataDaisuke

RSSリンクの表示