reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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住宅購入も立地重視か? 

東京23区の中古マンション在庫が急増との記事がありました。


時々、実需不動産の購入や売却のご相談を受けますので相場を調べることがありますが、
特に駅近の物件が値上がりしてるように感じます。

以前の住宅購入は、月額支払から購入金額を逆算して駅15分圏内で探す、、、
的なパターンがありましたが、
最近は「資産価値が高い不動産を、、、」という視点が加わっております。

誰しも将来像がえがきにくい時代、
不動産購入にも改めて「資産価値」を考える時代になったのかも知れません。。

当然といえば当然なのですが。


記事では、23区の中古マンションの在庫が昨年比33.6%増。
特に都心6区(千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京)は昨年比56.4%増!
値上がりに期待して売りに出す事例が目立ってます。

ただし、所得が伸びなければ実需不動産の価格上昇はそれほど期待できないですので上げすぎた感がある都心はダブついているということでしょう。

収益不動産の動きも業者間では高止まり感が出つつあります。


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住宅の「専有面積」と「税金」 

久々に”実需”の案件をやっております。
”実需”というのは、戸建住宅やマンションを自分の居住目的で購入することをいいます。

業界用語なんでしょうかね。。。

ついでにこんな用語も。
自分、結構詳しいかと思います

建築関連
へいしょう ⇒ 平面詳細図のことです。
SD ⇒ スチールドア、マンションの玄関ドア等のことです
かなばかり ⇒ 矩計(図)のことで、設計ではボスクラスの方が各断面詳細図です
さんすけ ⇒ ??ご存知の方は業界人。



そう「三角スケール」のことです。
↓↓↓コレ↓↓↓
suke-ru.jpg

別に知る必要もありませんが、、、


不動産部門。
マイソク ⇒ 販売、募集図面のこと
げんはん ⇒ 現地販売会
すてかん ⇒ 電柱にべたべたはってあるあれです。(違法ですので、ww)
ゴットー ⇒ さてなんでしょう?



建ぺい率50%容積率100%のことなんです。。
(なんで、十(とう)なんですかね?)
why業界人よ!

ちなみに、60・200、とか、
ヨンパチ、っていうのもあります。


さて、話は戻って今回は中古マンションの購入で動いております。
資金計画では、「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という特例を使います。
特例を使うとなると、物件の「専有面積」に制限が出てくるです。

主な条件は以下です。
「家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。」

「登記簿」の面積というのがポイントです。
実は、不動産の販売資料に記載されている専有面積は
”壁芯面積”で書いてあることが多いんです。
”壁芯面積”は、壁の中心を基準に算定した床面積ですが、
登記簿の面積は”内法(壁の内側)面積”なんです。

販売資料に、壁芯面積51平米とあったら、
住宅資金贈与は要注意ですね。
登記簿で50㎡ないかもしれませんから。。
登記簿を必ずチェックしておきましょう。


ついでに言えば、「住宅借入金等特別控除」も50㎡が条件となっておりますね。
<国税HP参照>
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm



さて、次は実需でなく、事業用の収益物件ですが、
土地を購入して建物を建てる際に、
不動産取得税が「間取り次第で安くなる!」のをご存知でしょうか。

ポイントは、40㎡の間取を作る!ということです。
40㎡というと、1LDKでしょうか。
住宅資金贈与の場合は50㎡でしたが、貸家の場合の条件は40㎡。
そして、脇にそっと書いてある以下の注意書きを見逃してはなりません。

(注)  現況の床面積で判定しますので、登記床面積と異なる場合があります。マンション等は共用部分の床面積を専有部分の床面積割合によりあん分した床面積も含まれます。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm#f2

うーん、これはうれしいです。
共用部分も按分して面積に加算してよいということです。

例えば、以下ような断面の建物があったとします。
vol.png
北側斜線で、上階の間取りの専有面積が変わる時、
一つでも特例対象の間取りを入れておくと、たった一度の不動産取得税ですが、
ちょっとした内装のグレードアップ予算位は確保できます。

「専有面積」と「税金」の関係。
注意書きまでよく読み込む必用がありそうです。

尚、税金の算定はこちらを参考に。
<東京都主税局HP>
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm#f4



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建築士も色々なんです、、 

先日、あるお客さんとこんなやりとりをしました。

賃貸マンションのプランを知り合いの建築士にお願いしたら、先に入手した参考プランと、部屋の広さも容積消化率も全然違うだよなぁ、、

間取りは違うことはあっても建築できるボリュームは法律同じなんだから、一緒じゃなきゃおかしいでしょ、、なんでなの?


と。。。


Hさん、そりゃぁ良くある話ですよ。
医者にも専門分野があるように、
建築士も建物によって得意不得意ありますからら、、、。


そんな私も、設計事務所時代の担当物件は特別養老老人ホーム、図書館、校舎、等規模が大きいものばかりでした。

敷地の端から端まで、100m以上あったりしましたから、、。

ですので、不動産業界に入った頃、斜線とか、日陰とか、窓先空地で苦労したことはいうまでもありません。

餅は何とか。

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仕事は信頼関係。 



進行中の大井町プロジェクトの打合中。
3月繁忙期に向けて当初のマスター工程通り進行中です。

この忙しい時期、有難いことです。

リフォームにしろ、新築にしろ、職人不足が日々話題になりますが、ここに来て職人さんん確保できている会社とそうでない会社の差がでているように感じてます。

仕事がない時にお世話様になって忙しくなったらできません、、とは言えないですからねぇ、、とはある方のコメント。

建築業界は義理堅い人も多いです。

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住宅の買い替え 

今年も残すところ僅かとなりました。
今日は買替案件の明け渡しに立会いました。

契約約定よりも早めの明け渡し。
買主さんにとっては有難いこととなりそうです。


ウチってこんなひろかったんだっけ、、、。

引越しの度に耳にするフレーズですがそんな声が聞こえてきそうです。
家財の他思い出もたくさんありますので、、、。

古い家を見る度に、リノベしたらまだまだ住めるかなぁ!
と思うのは建築屋の性分でしょうか。

今回は実需の住宅案件です。
事業用の収益物件以外にも色々やってます。

建て替えまで、一年。
あっという間だろうなぁ。

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