reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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不動産経営、アパマンに限らず幅広い選択肢をもつこと  

民泊について、「民泊サービスと旅館業法に関するQ&A 」 が
厚労省がHPに掲載されました。(住宅新報ニュース)
http://www.mhlw.go.jp/file/06-Seisakujouhou-11130500-Shokuhinanzenbu/0000120126.pdf
仕事では、アパートやマンションと言われる住居をメインで扱っておりますが、
レジデンスと言われる賃貸住居としての運営は、
不動産経営の選択肢の一つであるということをよく感じます。
土地と建物があり、
土地だけでも貸地(底地)経営や、駐車所経営、
駐車場にも月極から、時間貸し、コインパーキング事業もあり。
住居系では、アパマンのほかに、
シェアハウス、ルームシェア、マンスリー、
そして新たなキーワード「民泊」
まだ法整備がなされておりませんが、
観光業の育成も視野に、
国策として民泊がこれから普及しそうです。
旅館業法の枠組みからは
当然反発はあり、
その境界線が政治決定なされるのかどうかわかりませんが、
アパマンだけの受給ギャップに注視することは、
木を見て、、、、とならないように常にアンテナは張っていきたいと思います。
直近の土地売買での事例では、
品川区の賃貸マンション用地の入札で
認可保育園事業者が
複数手を挙げている案件がありました。
補助金もかなり手厚い内容のようです。
不動産経営は何も住居にかぎらず、
常に広い視野をもって、
提案することが重要と改めて感じた次第です。
その点、当社で行っている、
用地選定から始めるスタイルの不動産経営は、
運営ソフトを提案できるメリットがあるので、
時代にあった施設供給という視点も忘れずに取り組んでいきたいと思います。

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仕事は1を10にする工夫を 

先日アイレムの活動でお世話になっているアーバンレックの河野さんの話で、勉強の仕方について話があった。

同感したのは、電話相談センターを使うこと。

何かわからなければ誰に聞く?

という質問をされれば、顧問税理士は勿論ですが、
自分で電話相談窓口へ聞いてみるのが一番。
質問の内容すら自分の中でまとまってないことがありますから、、。
専門の人が明確に教えてくれますので、
是非とも使いたいとこ。


相続対策、なかなか勉強をする機会が無い、、、

と言われることがありますが、
個人的には、
収益物件売買に関わる事が出来れば、
あとは自分で問題設定で検証するのがなによりの学習方法。


・この物件とあの物件と自宅にかかる相続税は幾らか?
・評価額を下げる方法あるか?
・税率を下げる方法は?
・繰り延べ、非課税枠は?
・法人をつくるといいことある?
・贈与を使って何かアイデアは?
・あるいは、CPM(米国公認不動産経営管理士)流で保有物件の中間分析&組換えの可能性、、、


勝手に提案内容を膨らませてあれこれ検討するんです。
そしてら不思議なもので、話題にでることあるんで。。。
備えあれば、何とかです。


仕事は目の前の仕事を複らませて、1を10位にする視点が大事です。
そういう勉強熱心な方はコンサル向きです。

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コンサルは積み重ね。 

新築案件の依頼を多数頂いており有難い限りです。
きょうは進捗&新規案件の打合でクライアントの専属設計事務所へ。
fuukei.jpg

当社は賃貸の市場調査や予算組、基本計画案の作成で関わっておりますが、
実施設計、現場監理を担当される会社とは極力コミュニケーションをとるように心掛けております。

話してみるとやっぱり、、、なんてネタもありますしね。。

今日は初めの基本計画に活かせる(より精度を高める)情報や考え方をシェアできました。

こういうことの積み重ねを繰り返して、また仕事で還元する。

そういう”正”の循環が継続できれば、コンサルのスキルも上がるはずです。


一日一日を大切に。

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築年数は関係ないとでも、、、@USA 

先日は、不動産の英語セミナー@オーナーズエージェント社に行ってきました。
CCIM(全米認定不動産投資顧問)の講座でもある大野さんが講師です。

lease term 、lease terms 、違う意味だそうです。
其々、リース期間、リース条件。

IMG_6146.jpg IMG_6147.jpg


使わない頭を使うと疲れますね、、、。
んー、単語の節々は判っても理解度は??


でも、面白いことがありました。
米国の某ポータルサイトの参照。
site.png

良く見ると、築年数のカテゴリー無し。
なんでも、new、old によって賃料が決まる傾向は少ないないそうです。

日本とは大分事情が異なりますね。
これから突入するストック活用時代が目指す一つの指針となるでしょう。

リノベーションして、賃料は新築並みという文化も育ってはいますが、まだまだ。


これから、法定耐用年数、融資期間、
そして我が国特有の「耐震」も大きな課題と思います。


当社が入居する物件は、新宿駅近くの総戸数892戸の大型物件ですが、
最近は外国からの旅行者への短期貸しが急増しており、
組合でも色々と議論されているようです。
こちらも、ストック活用では大事な問題。

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新築未入居、早期満室おめでとう? 

先日引き渡しをしたばかりの中野坂上プロジェクト。
中野区中央2(緑道沿い)_写真_20150729 (11) 中野区中央2(緑道沿い)_写真_20150729 (36)


休暇中ではありますが、
入居者募集結果情報が続々入ってきます。

7月末の引き渡しを終えて、入居開始となりましたが、
比較的閑散期と言われる時期ながら、
すでに10戸中、7室に申し込み有。
オーナーからも喜びの声とともに感謝のコメントを頂きました。

さて、ここで「よかった、よかった、、」と単純に喜べるという訳ではないのが
正直なところでございます。
成果がでても、反省材料があっても常に結果の検証が必要です。

・勝因はどこだったか?想定を超えていたのは何か?
・募集条件は市場を反映したものだったか?
・近隣エリアの競合物件はどのように動いているか?
・それとも単に新築プレミアムなのか?
・この結果が想定できるのであれば、仕様面、グレード面でもっと別の展開もあったか?
・広告費は適当だったか?

賃貸が奥が深いです。


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プロフィール

OgataDaisuke

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