reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その9【最終回】> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その9【最終回】>
底地(貸宅地)対策の切り札「資産の組換え」術

「資産の組換え」の機のん的な考え方は
相続税評価額が「高く」、収益性が「低い」不動産を、
相続税評価額が「低く」、収益性が「高い」不動産に買い替える方法です。

結果として
「相続税」を圧縮、「納税資金」を確保、「収益性」の向上を図ることができます。

<底地の整理後、資産の組換えが重要な理由>
底地の整理をすると、売却による譲渡収入が発生します。
相続税の納税資金対策として、現金資産のまま保有しておく方法もありますが、現金資産のままでは評価減の効果がありませんので、相続スケジュール等を検討した上で例えば賃貸マンション等の収益不動産に組換ることを推奨しております。
早期に組換を行い対策をすすめれば、俗に言われる「3代で財産がなくなる」という現象を回避することも可能です。
資産の組換は「節税力」「収益力」に優れた、地主さんの資産防衛対策でもあるのです。

<資産の組換え例 底地 → 一棟賃貸マンションの場合>

【組換前】
≪底地10区画:合計1000㎡ ≫
◆相続税評価額:1億円
◆相続税額:5000万円(1億×税率50%として)
◆年間地代収入:200万円

【組換後】
底地を整理・売却して、23区内の一棟賃貸マンションに買換え(資産の組換え)を行う。
≪23区内の収益不動産 一棟賃貸マンション≫
売却に伴う長期譲渡所得税:
(1億円-取得費500万円-売却諸経費:400万円)×20%=1820万円
1億円-1820万円=8180万円(売却後の残り資金)

ここで、売却の手残り資金8180万円を元手にして都内の賃貸マンションを購入した場合。

≪土地110㎡、築20年、RC造3階建、1DK6戸、月額家賃収入50万円≫
購入諸経費を約500万円として7700万円の不動産を現金で購入。

時価7700万円の賃貸マンションの相続税評価額は約40~60%です。
相続税評価額=3800万円(50%で算定)

◆相続税評価額:3800万円
◆相続税額:約1900万円(3800万円×50%として)
◆年間収入:600万円(50万円×12カ月分)

【比較】
◆相続税評価額:1億円 → 3800万円(6200万円評価減!
◆相続税額:5000万円 → 1900万円(60%圧縮!
◆年間収入:200万円 → 600万円(プラス400万円 約3倍!

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【結論】
底地を賃貸マンション等の収益物件に組換える方法は「節税力」「換金性」「収益性」 どれをとっても大変効果があります。
又、収益性が向上しますので、組換えを実施した後、相続までの期間が長ければ長いほど収入は納税資金としてストックされますので、さらにメリットが生まれます。
資産の組換えは「節税」をしながら「収入」をUPできますので、底地の整理や相続対策における現場では大変注目されている手法です。(連載終り)

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その8>  

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その8>
底地(貸宅地)の整理5法

ここで、底地の主な整理方法を5つご紹介致したいと思います。

1.底地を借地人へ売却する方法
2.借地権を買取る方法
3.底地と借地権を等価交換する方法
4.底地を買取専門会社へ売却する方法


その他の方法:底地を同族法人へ売却する方法

【その1.底地を借地人へ売却する方法】
底地は誰にでも売却できるというわけではありません。
理由は土地に「借地権」が設定されているからです。
よって、底地を購入することに最もメリットがある借地人さんへの売却が最もポピュラーな方法と言えます。

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借地人さんは底地を購入することで下記のメリットがあります。
・不動産価値を「借地権」→「所有権」へ。担保価値が向上
・将来的な建替えや住替えについて制限なし
・土地を担保にした住宅ローンを利用できる。

一方、地主さんも売却に伴う譲渡所得税対策として<事業用の資産を買換特例>が適用できます。
所得税を圧縮しながら、資産の組換えができるのです。
さらに、借地人さんとタイミングが合えば、底地と借地権を一体で所有権不動産として第三者へ売却する方法もあります。この場合は相場価格で売却できますのでさらにメリットが生まれます

【その2.借地権を買取る方法】
その1の逆パターンです。
タイミング次第では借地権を売却したいという要望が借地人さんから出るかも知れません。
借地権を買い取ることで地主さんは「所有権」の不動産にすることができます。
尚、借地人さんは借地権を売却する際に<居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例>を利用することで所得税を圧縮できるメリットがあります。
その後、地主さんは土地にアパートを建設して活用したり、土地を売却して資産の組換を行ったり、底地の状態と比べると活用の巾も相続税対策としても実に有効に利用できます。

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【その3.底地と借地権を等価交換する方法】
「借地権の一部」と「底地の一部」を等価交換して、それぞれ所有権とする方法です。
土地の形状や広さに一定の条件がありますが、資金を調達する必要もありませんので相互の合意があれば進めることができます。

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【その4.底地を買取専門会社へ売却する方法】
その1~3は借地人さんとの取引ですが、場合によっては解決ができない場合もあります。
その際には「買取専門会社」を利用する方法もあります。価格面では割安になりますが、早期に売却できるというメリットがあります。また、大量に底地を持っている場合や、相続を間近に控えている場合には時間が短縮でき活用するメリットも大きいです。物件の規模によっては複数の会社による入札方式を採用する方法もあります。

【その他の方法:底地を同族法人へ売却する方法】
あまり知られていない方法ですが、所得税の圧縮、相続税対策等様々な面でメリットがあります。
詳細は担当までご相談下さい。
(づづく)



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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その7> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その7>
底地(貸宅地)の特徴「相続税」

底地の特徴の3つめ。
底地の「相続税」について解説致します。

以下は底地を所有したまま相続を迎えた場合の相続税シュミレーションです。

<例:都内の住宅地の底地の場合>
※相続税率50%の地主さんと仮定します。

路線価:27万/㎡ 面積150㎡
所有権価格:約4000万円(路線価ベース)
底地の相続税評価額=4000万円×底地割合40%=1600万円
※相続税は=1600万円×50%=800万円

ここで年間利益=22万円(地代収入-公租公課)
相続税800万円/22万円=36.36年

→ 相続税納付分を回収するのに何と約37年必要です。

底地経営とは、相続税負担分すらも回収できない賃貸経営なのです。

上記算定からも明らかなように、代々底地を相続した場合、
納税を繰り返すことで確実に資産を削る必要があります。

底地は一体誰の為に所有しているのでしょうか?
しかし、これが現在の相続税の制度なのです。(づづく)

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その6> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その6>
底地(貸宅地)の特徴「換金性」

底地の特徴の2つめ。
底地の「換金性」について解説致します。
換金性とは「売りたい時に売れる、現金化できるか否か」の指標です。

底地は特殊な不動産であるため、売る相手は下記の通り限定的です。
1.借地人(土地を借りている人)
2.買取不動産会社
3.国(相続税の物納)

1については、借地人さんの事情もありますので時間がかかるかもしれません。
2については、スグに換金できますが価格が割安になります。
3については、相続が発生した場合ですが、要件が多数(※1)あります。

底地の売買は一般市場で取引される住宅用地等とは異なり少々「時間」がかかります。
又、相手によって「価格が大きく変動」します。
これが「低い換金性」と言われる所以なのです。

(※1 物納要件について)
物納を経験したことがある地主さんならご存知かも知れませんが、相続時の物納には様々要件があります。
代表的なものを記載しておきます。
・担保権が設定されていない
・権利の争いが無い
・境界が明示できる
詳細については国税庁HPをご覧ください。

その他、「換金性」の為に、最低限チェックしておくべき内容を3つあげてみました。
1.土地の境界確認書類の整備
隣接地との境界で疑義がある不動産は評価が著しく低いです。
又、越境物やインフラ(上下水道等)の整備状況も確認しておきましょう。

2.土地賃貸借契約書の整備
底地を代々相続している場合は契約書類が整備出来ていない場合も多いです。
併せて、建物の登記名義と賃貸借契約書の名義が同一か否かも確認要です。

3.親戚等との共有名義
できるだけ単有名義に。夫婦間であれば将来単有名義に戻りますが、親戚等との共有名義は早期に解消しておきましょう。先方に相続が発生してしまうと関係人がどんどん増えてしまい、折角の資産が全く動かせない不良資産となってしまいます。(づづく)

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その5> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その5>
底地(貸宅地)の特徴「収益性」

ここで改めて、底地の特徴を考えてみたいと思います。

一つ目の特徴は何といっても、その「低い収益性」です。
まずは都内の住宅地を一例にご説明致します。

<例:都内の住宅地の底地の収益性>
 路線価:27万/㎡  面積150㎡
 所有権価格:約4000万円(路線価ベース)
 所有権価格:約5000万円(公示価格ベース)
 借地権6割:底地4割=2400万円:1600万円
 ◆地代収入 33万円/年間(固都税の3倍程度として)
 ◆固定資産税・都市計画税 11万円/年間
 ◆年間収入=33-11=22万円

利回り計算をすると
22万円/1600万円=利回り約1.4(路線価ベース)となります。

首都圏で取引される収益不動産のキャップレート(市場での取引利回り)はアパートやマンション等では6~8%は期待できますので、収益面で比較をすれば、底地の状態での収益性は大変低いといえます。(つづく)

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