reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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【連載】<土地活用のツボその6>その土地活用、目的は NO4 

【連載】<土地活用のツボその6>その土地活用、目的は NO4

今回は土地活用のもう一つの目的、相続税節税について解説致します。

土地活用を検討する地主さんにとって最も大きな目的は「相続対策」ではないでしょうか。
平成27年からは相続税の最大税率が50%から55%に上がり、基礎控除額も見直されます。より一層注目される相続対策を土地活用の観点から解説致します。

「相続税=相続税評価額×相続税率」で算定されます。
土地活用による相続対策は「相続税評価額」を圧縮する点にあります。

土地活用をすれば、どうして「相続税評価額」が圧縮できるのでしょうか?

下記の図をご覧ください。
相続圧縮の仕組み


「現金・預貯金1億円」をそのまま相続すると評価額はそのまま「1億円」です。
「借金1億円」もそのまま「借金1億円」で評価されます。
しかし、
現金1億円でアパート・マンションを取得した場合、
評価額はそのまま「1億円」とはならずに、40%~60%で評価されるのです。

<理由1>
土地の相続税評価額は、時価の概ね80%程度とされております。
(相続税評価額を算定する基となる路線価は時価の概ね80%です)
さらに、賃貸用建物が建設されると土地の評価は約20%圧縮されます。

<理由2>
建物の相続税評価額は固定資産評価額を基としており、
時価(実際に建設にようする金額)の60%とされます。
さらに、賃貸用建物は30%圧縮することができます。

以上の理由によって、
時価「1億円」の物件は、相続税評価額は「4000~6000万円」で評価されます。
これが基本的な相続税対策の仕組みです。


又、土地活用の場合、これに借入金(アパートローン)を使うパターンが多いですが、
時々「ローン組むから、相続対策になる」という意見がありますが、決してそんなことはありません。

簡単に計算して見ましょう。
<現金でアパートを建てた場合>
時価5000万円の更地に、現金5000万円でアパートを建てた場合
【建設前相続税評価】土地4000万(5000×80%)+現金5000万円=9000万円
【建設後相続税評価】4000~6000万円(上記より)

<借金をしてアパートを建てた場合>
時価5000万円の更地に、現金5000万円はそのまま、借金5000万円を使ってアパートを建てた場合
【建設前相続税評価】土地(5000×80%)+現金5000万円=9000万円
【建設後相続税評価】4000~6000万円(上記より)-借金5000万円+現金5000万円=4000~6000万円

※注意点としては、借金は返済をすれば、どんどん元本も減少します。
よって、相続税対策で土地活用をしても返済が進めばその効果はどんどん減少するということ。元本がなるべく減らないように、長めの期間組む等の検討が必要です。

上記の比較ですが、結果は同じです。
建設費用は決して少額ではありませんので、ローンを組まざるをえない場合もありますが、あくまでも現金が賃貸不動産に代わることが評価減の「キモ」であることを忘れずに。

以上が「土地活用」と「相続対策」の関係です。


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【連載】<土地活用のツボ その5>その土地活用、目的は NO3 

【連載】<土地活用のツボ その5>その土地活用、目的は NO3

今回は「資産の組換え」ついて解説致します。

前回の総括は以下の通りです。
「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は土地活用には向かない。
「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」は土地活用向き。


向き、不向きを判断するには「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という点から考える必要があります。

この「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という効率を判断する指標が「(自己資本)利回り」という指標です。

(自己資本)利回りとは、(年間の賃料収入)÷(投資したお金)で算定されます。

その3で取り上げた具体例について再度考えてみましょう。
●建設費用=床面積100坪×坪90万円=9000万円(設計費用等含む)
●土地価格=坪100万円×100坪=1億円
●月間賃料収入=賃貸部分90坪(100坪×90%)×賃料単価:9000円/坪=81万円
 → 年間賃料収入(満室の場合)=81万円×12カ月=972万円

年間賃料:972万円/1億9000万円=利回り5.1%


次に「資産の組換え」に考え方を発展させてみます。

「資産の組換え」とは、相続対策等では大変効果を発揮する方法です。
仕組みはとてもシンプルです。
「所有する土地・建物等を一端売却して、都市等の優良立地の収益物件(アパート・マン

ション)に組換える(買い替える)」
だけです。

一端売却しますので
「どうしても所有地で賃貸経営を行いたい」
「売却することは絶対にできない」
という場合はやはり所有地での活用となります。

近年「資産の組換え」が注目されている背景には以下の点が挙げられます。
・空室問題(供給過剰、競争激化、老朽化)
・人口減少
・新築プレミアム賃料の崩壊

今後の賃貸経営を考える上で
「供給過剰、競争激化、老朽化、所得の下落、景気低迷、人口減少等」
の問題は避けられない現実です。

これに対して「資産の組換え」は以下の大きなメリットがあります。

最大のメリット=立地の向上(立地を選べる)
「徒歩15分圏内→7分圏内
「ローカル駅→ターミナル駅
「郊外→都心人気エリア

何といってもメリットは「立地が」選べることです。

賃貸経営では「4つのP」という言葉があります。
Place     立地・環境
Product   建物・物件の魅力
Price     賃料
Promotion 広告力・募集

なかでも、競争激化の今日では「立地」の重要度は格別です。「資産の組換え」はこの問題を根本から解決できます。


そんなに、都合がよい物件が流通しているのだろうか?
このような質問をよくされます。

不動産市場では、投資家、サラリーマン大家さんを初め、いわゆる収益不動産と呼ばれる(アパート・マンション)物件が一棟丸ごと取引されております。

価格も数千万円から、数億円まで、木造物件、鉄骨物件、鉄筋コンクリート造物件まで、全国の物件が購入可能です。

収益物件の取引相場は「利回り」で表わされます。
例えば都内住宅地であれば、新築木造アパートの表面利回りは6~8%程度です。
建物の築年数や構造、エリア、その他社会情勢によって変化します。


新築木造アパートを建築しようとしていた土地100坪に対して、資産の組換を実施したらどうなるでしょうか?

上記具体例では、年間賃料:972万円/1億9000万円=利回り5.1%という結果でした。

資産の組換えの場合は、土地代金と建設代金とし出費予定だった1億9000万円で、例えば、都内2個所に分散して利回り7%の新築木造アパートを購入することも可能です。

収入は:1億9000万円×7%=1330万円
組換えただけで、972万円→1330万円に改善出来ました。

すでに満室稼働している物件を購入することも可能です。
今後有望な立地を2か所選択してもよいでしょう。
ファミリータイプ、単身者ワンルームの物件を組み合わせても良いです。

以上が「資産の組換え」の主な内容です。

総括しますと、土地活用は、、、
「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は「資産の組換え」を検討
「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」に「土地活用」と「資産の組換え」を比較検討ということになります。

次回は土地活用のもうひとつの目的「相続税節税(節税目的)」について解説致します。


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【連載】<土地活用のツボ その4>その土地活用、目的は NO2  

【連載】<土地活用のツボ その4>その土地活用、目的は NO2

前回は、土地活用を行う上で、土地評価(査定価格)が重要な数値である点に触れました。
今回はその続きで、土地価格が高い場合、低い場合の活用ポイントについて解説致します。

土地の価格が高い場合、低い場合、、、、?
これは土地の広さではありません。
土地の「坪単価」のことです。

土地は利用方法によって、購入する人によって、価格が変わります。

以下の図をご覧下さい。
住宅地 土地活用

都内住宅地で以下のような土地があったとします。
戸建住宅の土地が相場で坪100万円のエリアとします。

物件1・2共に50坪ですが、売却する場合の坪単価が高いのはどちらでしょうか?

答えは、物件1です。

何故でしょうか?

土地の坪単価は利用方法、購入する人によって異なります。

例えば下記のケースがあります。
・一般個人が戸建住宅を建設する場合
・開発デベロッパーがマンション・アパートを建設して分譲する場合
・老人ホームを建設する場合

物件1は、道路から見た間口も物件2に比べて広いです。
土地を2分割して、住宅用地として売却すれば、ほぼ相場価格で売却可能でしょう

●物件1の売却価格(目安)=坪100万×50坪=5000万円

物件2は、道路からみた間口も狭く、住宅は2戸建てられないような土地です。

住宅を購入する人は、家の間取り、必要な広さがあります。
3LDK,90㎡(27坪)とか、、、4LDK、100㎡(30坪)とか、、。
物件1の半分、25坪もあれば要望は満たされるでしょう。
そうなると単価は下がる傾向にあります。

物件2は、もっと大きな家が建ちます。150㎡(45坪)の家も建ちますが、なかなかそういう人も少ないでしょう。予算的にも50坪×100万=5000万円は戸建住宅としては重たいです。

●物件2の売却価格(目安)=坪70~80万×50坪=3500~4000万円

物件価格(坪単価)は、「需要」と「供給」で決まります。
必要以上に広い土地は需要が小さく、相場価格で売却できない点がポイントです。


実は、このような土地が売却される場合に購入を検討するのが開発デベロッパーなのです。

ちょっと整理してみると、、、。
「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は土地活用には向かない。
「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」は土地活用向き。

ということです。

「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は、ズバリ「資産の組換え」を検討しましょうです。
これについては後段で解説します。

「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」はアパート建設の検討をしたほうが良いでしょう。

次回は「資産の組換え」について掘り下げて解説してみます。
(つづく)


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【連載】<土地活用のツボ その3> その土地活用、目的は 

【連載】<土地活用のツボ その3> その土地活用、目的は

土地活用といえば、基本的には最初から土地を持っている地主さんが行うケースである。
「土地活用」と、インターネットで検索してみても、実にに多くの情報があります。

そもそも土地活用を始める場合には何かしら目的があるはずです。
今回はそれについて考えてみます。

一般的には下記の2つの目的が多いようです。
1.収入アップ(収益率向上)
2.相続税節税(節税目的)

今回は1について解説します。

土地活用の収入は基本的には「家賃」です。
駐車場や、自動販売機からの収入がある場合もありますが微々たるものです。

ここで、こんな疑問は湧かないでしょうか、、?

「この土地で得られる収入はこれが最大だろうか?それとも少ないのか?」
「建設費用は10年もすれば回収できるから、いい活用?なのかな?」

この疑問を解決するには、「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という点から考える必要があります。

この「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という効率を判断する指標が「(自己資本)利回り」という指標です。

(自己資本)利回りとは、(年間の賃料収入)÷(投資したお金)で算定されます。

具体例で考えてみましょう。
100坪の更地(公示価格、坪100万円)に床面積100坪のマンションを建設したとしよう。

建設費用=床面積100坪×坪90万円=9000万円(設計費用等含む)
月間賃料収入=賃貸部分90坪(100坪×90%)×賃料単価:9000円/坪=81万円
年間賃料収入(満室の場合)=81万円×12カ月=972万円

この例で投資したお金はいくらでしょうか?
まず建設費用9000万円は投資したお金です。
(ここでは判り易くするため、9000万円は現金で支払ったとします。)

他に投資したお金はありませんか?

土地はどうでしょうか、、?

土地活用する土地は相続取得したものが多いです。
担保にも入っていない土地がほとんどではないでしょうか。
このような土地はすぐにでも売却して現金化できますので、これも投資した現金と大して変わりません。

そうすると、投資したお金は「建設費用+土地価格」となります。
つまり「9000万円+1億円(100坪×100万円)」合計1億9000万円が投資したお金です。

ここで、利回りを見てみましょう。

年間賃料:972万円/1億9000万円=利回り5.1%となります。
つまり投資したお金に対して年間5.1%の収入があるということです。

利回りには「表面利回り」と「実質(ネット)利回り」の2種類があります。
表面利回りは入居者からはいる家賃収入をベースに算定します。
一方で、「実質(ネット)利回り」は入居者から入る賃料収入から、空室損や運営費、公租公課、修繕費等を控除して算定されます。

利回りは目安がありますが、建物の築年数や構造、エリア、その他社会情勢によって変化します。
例えば都内住宅地であれば、新築木造アパートの表面利回りは6~8%程度と物件によって幅があります。

ですので、上記の建設費、土地価格なら収益性としては、それほど高くはないなぁ。
ということが言えます。

又、建設費用はある程度の相場がありますが、土地価格は土地の形状(地型)や道路に対しての間口によって変動します。上記では坪100万円×100坪=1億円の評価の土地として算定しておりますが、土地の評価が坪単価120万円だったらどうでしょうか?

土地価格=120万円×100坪=12000万円
表面利回り=972万円/(9000万円+12000万円)=4.6%となりました。

逆に土地坪単価80万円の場合は、
土地価格80万円×100坪=8000万円
表面利回り=972万円/(9000万円+8000万円)=5.7%となりました。


土地活用を行う上で、土地評価(査定価格)は重要な数値となります。
次回は、「地価格が高い場合、低い場合」のポイントについて解説致します。
(づづく)


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【連載】<土地活用のツボ その2> 土地の価値とは 

【連載】<土地活用のツボ その2> 土地の価値とは

その1では、マンションを建設で土地活用しようとしていた土地自体を、一端売却した場合の収益性について触れてみました。

それでは、土地自体を売却して収益不動産を購入したほうが良い場合と、そうでない場合を見極めるポイントは何でしょうか?

以下2点が挙げられます。
1.今後賃貸経営をする上で、ニーズが十分見込めるか否か(駅からの距離、利便性等)
2.土地の自体が「アパート・マンション」に向いているか否か

1は基本的な部分かと思います。バス便のエリア等でこれから土地活用をする人はあまりいないでしょう。
次に、2番について解説してみたいと思います。

「用途地域」ということばを御存知でしょうか?
街中には基本的にこの「用途地域」が設定されており、「住宅地域」や「商業地域」「工業地域」等が定められております。

住宅地域であれば、一般消費者が低金利の住宅ローンをつかって、自己利用として購入する「分譲住宅地」として売却できるでしょう。一方、商業地域等はビルやマンションが建設される場所ですので、2~3階建程度の住宅建設には向かないです。周辺が5階建てのビルの中で、2階建ての住宅を建設すれば土地の持っている「価値」を活かしきれないかもしれません。

又、下図のような旗竿地と呼ばれる土地は住宅向けの広さであれば住宅地として活用できますが、40坪も50坪もあるような広い土地でしたら、住宅としては広すぎますので、賃貸建物のほうが向いているかもしれません。
旗竿地

その他、間口が狭くて奥に長い「ウナギの寝床」のような土地も住宅用地として大きすぎる場合は、賃貸建物のほうが向いているかもしれません。その他、駅から徒歩20分以上もかかるような土地は、そもそも今後の賃貸市場で稼ぎ続けるか否か、検討する必要がありますが、基本的には住宅建設用地としての方が向いている場合が多いです。

賃貸建物に、向き不向きは、土地の形状や立地にもよりますので、確定的な判断はできませんが、
住宅街のど真ん中にあるような土地は、分譲住宅用の土地として活用した方がよいかもしれません。

このように、土地には向き不向きがありますので、住宅地として活用すれば高値で取引される土地にあえて賃貸住宅を建設すれば活用効率は悪くなります。

土地活用に向いている土地か否か?
建設する前に一度チェックしてみれば、違う活用方法が見つかるかもしれません。

(つづく)


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