リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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連載最終回【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】その6.底地(貸地)購入の際のチェックポイント  

【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】連載最終回
その6.「底地(貸地)購入の際のチェックポイント」


連載最終回。
今回は具体的に購入する段階でチェックするポイントを解説致します。

底地購入の取引の流れは一般的な不動産取引と同じです。
土地(底地)の売買契約を行い、底地の購入と同時に土地は購入者(借地権者)の完全なる所有権となりますので、購入と同時に借地権は消滅することとなります。
以下、重要事項説明や売買契約書のチェックポイントをまとめてみました。

●測量図、隣接地との境界確認の状況を確認!
借地の場合はそもそも土地が自分のものでない為、
どこまでが自分の土地でどこからが隣地の土地か、
よくわからない、、、というケースも少なくないです。

もっと言えば、一帯が同じ地主さんの借地の為に測量図面や、
境界杭が整備されていない底地もなかにはあります。

購入するということは、当然自分の所有権となるわけで、
購入した後将来的に第三者へ売却することも想定した上で、
トラブルにならないように整備しておきましょう。

境界確認や測量図は基本的には売主(地主さん)の方で整備してから引き渡すのが常識ですので
その点、確認しておきましょう。

又、境界確認の際には「境界確認書」というものを発行してもらい、
隣接地全員の署名捺印がある書類を入手しておきましょう。
「第三者へ譲渡した際に、その内容が承継される」旨特約があるか?
これも要チェックです。

●接道状況を確認
接道要件は必ずチェックする必要があります。
「土地」というのは、建物を建てて(建替えて)活用されなければ資産価値が著しく低下してしまいます。
いわゆる「再建築不可」と言われる物件はそもそも家の建替えができないので、
通常の相場取引でなくなります。重要な点ですので、仲介の不動産会社等に要確認しましょう。

●インフラの整備状況を確認
インフラ(ガス・水道・電気)は土地を利用する上でも必ず必要な設備となります。
古くから一帯が借地となっている場合は基本的には整備されていますが、中には配管の一部が共有状態となっている場合もあります。近隣との申し合わせ事項等がないか確認しておきましょう。

●越境状態の確認
借地は戦前から長い歴史を経て今日に至っております。
隣接地との境界は後から決められた場合も多く存在します。
よって、隣地との境界までの距離が小さく民法の50センチの規定に満たないケースも中にはあります。となりの家屋の屋根がこちらへ越境している場合、塀が隣地に入っている場合、中には裏の家への通路として敷地が提供されていたり、色んなケースがあります。購入の際は隣接地との越境状態を確認しておきましょう。

●建物の登記名義人と借地契約(土地賃貸借契約)の名義確認
底地の購入段階で以外とあるのが、
建物(家屋)の名義の相続登記等が未了であるという状態です。
借地権は代々相続されている場合が多いですが、なかなか登記簿を確認する機会がないのが現状ではないでしょうか。いざ、確認してみると、親の名義のままだったり、親戚と共有名義だったり、色んなケースがあります。特に住宅ローンで底地を購入する場合は、底地と建物が同時に担保となり抵当権設定がなされますので、家屋名義の確認は必須です。

以下、3つを同じ名義人で出来ていれば問題ありませんが、
異なる場合もありますので必ず確認しておきましょう。

1.土地の賃貸借契約書の名義
2.建物(家屋)の登記名義
3.地代の支払い名義(あまり安すぎると使用貸借となります。固都税の3倍が目安)


以上、底地購入する際の主なチェックポイントをあげてみました。
すでに住んでいて慣れ親しんだ場所ですので、不安は少ないかと思いますが将来的な建替えや売却も踏まえてチェックしておきましょう。
(連載おわり)


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連載【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】その5.地主さんの違いを知ろう 

最近新宿駅新南口によく出没します。


変わるなぁ。。。
線路の上に又ビル。
JRの駅ナカはドンドン広がります。


【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】連載中!
その5.地主さんの違いを知ろう


借地権の地主さん(底地所有者)にも色んな方がいます。
今回は地主さんの底地に対する考え方を解説致します。
底地購入の参考にして下さい。

底地所有者(地主さん)は大きく4種類
●個人地主
●宗教法人
●自治体
●その他

<個人地主>
先祖代々地主であった家系です。もっともポピュラーなケースです。

底地は代々相続継承しており、一部は物納したり借地人さんへ売却したり、
時と場合によって対応している場合が多いです。
又、世代交代が一定の期間で発生しますので、
各世代の家長の考え方が色濃く反映されがちです。
「代々引き継いできた場所だから、底地は売らない、、、」という地主さんもいれば、
「地価が今後上がる訳でもないので、時期を見て売却、、」という地主さんもいらっしゃいます。

よって、個人地主さんから借地人さんへ売却の依頼があれば、
極端に高い値段でない限り「購入」のタイミングと思われます。
借地人さんからの意見で
「××年前に売ってくれと言った時は、絶対うらない、、」
と言われた、、等はよくある話ですが、
地主さんには世代交代もありますし、相続に対する考え方も増税等の環境変化もありますので
常に「一貫した」考え方であるほうが珍しいのです。

<宗教法人>
宗教法人の底地は、その法人によって全く異なります。
地代に関して常に割安に設定している場合もあれば、
極端に高い地代設定の為、訴訟に発展しているケースもあります。
底地に関して売却するということは特段の事情が無い限りありません。
逆に言えば、地主の立場が変わる可能性は低いので安心して土地を利用できます。

<自治体>
自治体が物納等で底地を所有している場合があります。
地代も算定式に基いて設定されるため明確です。
底地の購入を自治体から打診することは、
これまでの経験ではありません。
逆に借地人さんから購入の意思表示をすれば、
一定の価格で売却してくれます
借地人さん以外へ底地を売却することは基本的にはありません。

よって、借地人さんの立場は常に「底地」を購入できる状態と言えます。
借地権の売却、家の建替え、買換えのタイミング等、
ライフプランに底地の活用を含めて検討することも十分可能です。

<その他>
主に不動産会社所有の場合です。
個人の地主さんから買取専門会社が底地を購入するケースは、
水面下では少なからずあります。
個人の地主さんが借地人さんへ売却を打診した際に、
借地人さんが購入をしなかった場合も含まれます。

この場合、底地を借地人さんが購入するか、
借地権を売却するか、いずれかの方法での取引を提案されることと思われます。

内容、タイミングを吟味してから対応しましょう。


以上底地所有者の違いを解説しましたが、
立場によって考え方、事情も異なるということがポイントです。

(次回は その6です。)



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連載【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】その4.借地・底地の相場価格・評価について 

株価急落。


成城とか、自由が丘の店舗では問合せが殺到してるそうだ。
いずれも通称城南エリアを代表する住宅地だ。
たまたまだと思いますが、、。


【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】連載中!
その4.「借地・底地の相場価格・評価について」


借地権や底地の相場価格・評価方法について質問メールを頂くことがよくあります。
一般的には下記の算定式での評価となります。

借地権の価格=更地価格×借地権割合
底地の価格=更地価格×(100-借地権割合)

例:更地価格3000万円、借地権割合60%の土地の場合
●借地権の価格=3000×借地権割合60%=1800万円
●底地の価格=3000×(100%-60%)=1200万円

この価格の中で借地権割合については下記の方法で確認できます。
国税庁路線価図(http://www.rosenka.nta.go.jp/

住まいのエリアの土地の路線価が簡単に確認できるので大変便利です。
rosenka2.jpg

この地図の中で確認すべきポイント2点
1.価格(平米当り、千円単位)
2.借地権割合

例えば下図で赤枠内「320D」に面している場合、
320千円/平米、借地権割合D(60%)という意味です。
rosenka_20130524164505.jpg

路線価図の閲覧ができれば、上記算定式の「借地権割合」は簡単に調査できるかと思います。


次に算定式の「更地価格」についてですが、
不動産の価格には様々な基準があるということを知って頂きたいです。

「一物四価」という言葉をご存知でしょうか?
不動産の価格には様々な目安があり、以下4つを参考に査定をしております。

① 実勢価格
② 公示地価
③ 路線価
④ 固定資産評価額

<実勢価格>
一般的消費者が不動産を購入する際の相場価格といわれる価格です。
この4価の中では一般的には最も高いです。

<公示地価>
市場で自由な取引を行う場合に通常成立すると思われる価格です。
判り易く言いますと、例えばご近所の方と相場の話や売買をする際に、
参考にしても「おかしくない」価格です。
実勢価格との関係ですが、売却する相手や時期によって前後が発生することもあります。

<路線価>
相続税の算定の際に適用する価格です。
公示地価の80%程度とされております。

<固定資産評価額>
読んで字のごとく、固定資産税等を算定する際に適用する価格です。
4価の中では最も低く、公示地価の70%程度とされております。


以上「一物四価」についてふれてみました。

そうすると、更地価格を算定する際にどの基準によって査定するか?
という点が次のポイントとなりますが、これに対する答えは「時と場合によって決定する、、」と回答せざるを得ません。

以下の事情を考慮して基準価格を設定します。
◆売却や購入の「理由」「期間」
◆どちらからの依頼か?
◆双方のメリット、デメリット
◆「価格帯」や土地の条件、利用方法等

上記事情をふまえて
「地主さん」「借地人さん」のメリット・デメリットを判やすく数値化して、相互に理解することが重要です。

借地・底地の相場価格、評価のことで質問等あればお問合せください。

(次回は その5です。)

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連載【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】その3.そもそも底地を買うってどういう意味? ② 

法定耐用年数も見直し時期に差し掛かっております。


木造22年、鉄筋コンクリート造47年という法定耐用年数というものがありますが、
住宅ストックがこれだけ増えて、リノベーション事例も増えてくると見直さざるを得ないです。
リノベーションや大規模修繕をしても耐用年数は変わらない(延びない、、)というのが悲しいかな、現状なのです。リフォームすれば法定耐用年数もあがりますよ、、、となればリフォーム需要も相当増えるとおもうのですがね。。。



【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】連載中!
その3.「そもそも底地を買うってどういう意味? ②」


前回は<ケース1:地代VS住宅ローンの場合>を解説しました。
今回は<ケース2:担保価値としての比較>について解説致します。

例えば、住宅ローンを組む際には借入者の年収や勤務先等の資産背景によって金利や借入金額に影響が出ます。
希望する買入金額に満たない場合には「他に担保を差し入れてくれれば、、、」なんて話が金融機関から出たりします。金融機関からすれば、万が一返済が滞っても担保に入れている不動産等を売却することで返済金にあてることができますので安心です。

「担保」の典型は「土地」ではないでしょうか。
建物は老朽化しても、土地は腐らない、、、とはよく言ったものです。

それでは、借地権は担保価値としてどうでしょうか?
実は、これが担保としてはかなり難しいのです。。

更地の6~7割の資産価値はあるのだから、そんなことはないだろう?と疑問をおもちの方もいらっしゃるかもしれませんが現実はそうは行きません。

これは、前回解説致しましたが、借地権というものは「建物」を登記することで第三者に対抗することはできますが、借地権の「権利金」に相当する部分は実際は登記がされていないことが大きいです。
借地権には地上権と賃借権がありほとんどの借地権は賃借権ですが、賃借権を登記するには地主の協力も当然必要ですが、そうはいきません。

そうすると、銀行からすれば登記がなされている「建物」は確かに担保にとることができますが、建物だけでの評価額は権利金価格から比すればごくわずかなものです。

一方で底地を購入して「所有権」とした場合には土地・建物共に担保に提供することができますので、堂々と担保として差し入れることができます。

更地価格3000万円の所有権の土地に底地分の1200万円のローンを組んでいても、残りの1800万円分は銀行との協議によっては担保として見なしてくれるでしょう(同じ銀行の場合)。返済が進んで借入の残債も減少してくれば当然担保価値も向上するでしょう。

このように「借地権」の状態から底地を購入して「所有権」の状態に向上できれば担保価値の面では全く見方が異なります。メリットは大きいです。

(次回は その4です。)


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連載【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】その2.そもそも底地を買うってどういう意味? 

夜中飲む人が減ったので、居酒屋も深夜営業縮小ですか。。


中退した大学の友人に時々あうと、在学中の話を時々しますが、
飲み会系サークルは過去のもの、、らしい。

それにしても、ワタミ、
今や老人ホームや宅食の分野がメインで、居酒屋は縮小傾向だそうです。
時代は変るもんです。



【借地人は底地(貸地)を購入すべきか?】連載中!
その2.「そもそも底地を買うってどういう意味?」

借地人さんと話をすると、
「底地を買うとどんなメリットがあるのか今イチ良く判らない、、」等と質問されることがある。

どんなケースにどんなメリットがあるか、色んな面から検証してみよう。

<ケース1:地代VS住宅ローンの場合>

借地は毎月地代を支払っているが、
底地を住宅ローンで購入した場合どんなことが起こるだろうか、、、。

例:東京都内住宅地 100㎡ 路線価30万 借地権割合60%

更地価格:100×30万=3000万円

●借地権割合:3000×60%=1800万円
●底地割合:3000×40%=1200万円

★★地代の算定をしてみると、、、

固定資産税(年間):(3000万円/0.8×0.7)×6分の1×1.4%=6万円
都市計画税(年間):(3000万円/0.8×0.7)×3分の1×0.3%=2.6万円
年間の固定資産税・都市計画税合計=8.6万円

住宅地の地代の相場は固都税の3~5倍ですので、
年間地代は26万~43万円です。
月額地代は2.1万~3.5万です。


★★ローンの支払いを算定してみると、、、

底地価格1200万円を35年、金利1.1%の住宅ローンで購入した場合
月額支払い=3.4万(借入期間を20年とした場合 →5.5万円
年間の固定資産税・都市計画税の合計=8.6万円ですので
月間の固定資産税・都市計画税の合計=0.7万円程度。

地代とローン返済の差額は≒2~3万程度です。

又、地代支払は「掛け捨て」、
ローンの返済の内、元本部分は資産の増加(自分のもの)という性格を含めて考えれば、

1200万円で組んだローンの残債(残りの返済金)は、
例えば7年後=995万(20年返済の場合=809万)
元本の減少額=205万(20年返済の場合=391万)

7年間でローン返済が344万(20年返済では520万)あっても、
その内、205万(20年返済の場合=391万)分自分の財産が増加している
ということになります。

これが住宅ローンをつかうことの大きなメリットです。
さらに返済が進めばこの差は歴全です。


底地は買わない状態で、
7年後借地権のみで売却しようとしても、
7年間に支払った地代分は「掛け捨て」となりますが、
底地を購入していていれば所有権(借地権+底地)として売却ができ、
当然元本の減少部分は譲渡所得として手元に返ってきます。

底地を購入するor購入しない、を考えるときに
返済負担分は増加するものの、支払いの一部は元本部分に当てられますので、
時間がたてばたつほど、その差は歴然です。


又2~3年後の短期に売却をする場合にも
時価価格との乖離によってメリットが生まれます。
これについては後段で解説します。

(次回は <ケース2 担保価値の面から>について解説します)


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OgataDaisuke

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