リフレム/ＣＲＡＦＴ　代表　緒方大介のブログです。

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４月７日、首都圏を中心に緊急事態宣言がなされ、５月６日までの一か月間は各方面での活動・外出自粛が規制されます。メディア、SNS等では値崩れに関する情報やリーマンショック(2008年)を引き合いに下がるのではないか？との見方も出ております。今後の不動産流通ではどのような事が想定されるのでしょうか？

今回のコロナショックが2008年のリーマンショックと大きく異なるのは、不動産流通に必須となる金融機関が機能していることが挙げられます。むし状況は「緩和」に動いていることが大きな違いです。コロナ対策融資に忙しい金融機関が不動産融資に動けない事情はあるかもしれませんが。現状は融資が出るがマインドがあがらない、これまで経験したことがない状況です。

各業界でテレワークが促進されておりますが、今後のテレワーク促進による賃貸需要について考えてみました。LINE株式会社が行った「新型コロナウイルス感染症対策の調査」による全国調査によれば「仕事はテレワークにしている」との回答は全体の５．６％という個人的には意外な値でした。サービス業や接客業を中心に出社が必要となる業種であれば、都内のターミナル駅から３０分圏内の立地の賃貸需要は今後も変わらず堅調であると考えられます。郊外やバス便の苦戦はより顕著となり、二極化はさらに進むでしょう。

収益物件用地の買手となるのは開発業者や投資家、地主等の資産家系エンドユーザーが中心です。中でも開発業者の動きですが、実需向けの戸建てビルダーが用地仕入れに消極的になっているのは事実です。中には一旦用地仕入れを見合わせ得る会社も出てきております。原因には、中国生産の住宅設備の納期遅延が報じられておりますが、実需向けの販売在庫の見通しが立てられない影響が大きいのではないかと考えます。アベノミクス以降上昇基調にあった住宅価格も、コロナ問題でようやく一服か？との見方が強まってきました。

（日経新聞より）

収益物件の開発業者の動きは各社異なるようです。在庫はなくとも、これまで仕入れができなかった業者を中心に戸建てビルダーの動きが鈍くなったのを好機としてとらえる動きもありますし、仕入れ目線を下げる業者もできております。いずれにしても、安定的な賃料収入が見込める収益物件ですので価格次第との考えが大方のようです。また、インバウンド向けにホテル建設を進めていた開発業者の住宅市場への回帰も十分に予想されます。

収益物件用地は戸建て用地と比較すると賃貸需要にマッチしたエリア×駅１０分圏内という情報をかなり厳選する傾向があります。特に総額１～２億程度の賃貸マンション用地は流通こそあれども物件数が不足している状況は今後も変わりません。売主側の事情も、このタイミングで売却を一旦中断する売主もでてきておりますし、値下げをしてでも売り切りたい売主もおり、それぞれ事情は様々です。一気に値下げとなる物件がでるとすれば売主側の事情が大きく影響しているはずです。

以上を踏まえてみても、融資環境が都内のターミナル駅から３０分圏内の立地の賃貸需要は今後も変わらず堅調であると考えられます。郊外やバス便の苦戦はより顕著となり、二極化はさらに進むでしょう。

収益物件用地の買手となるのは開発業者や投資家、地主等の資産家系エンドユーザーが中心です。中でも開発業者の動きですが、実需向けの戸建てビルダーが用地仕入れに消極的になっているのは事実です。中には一旦用地仕入れを見合わせ得る会社も出てきております。原因には、中国生産の住宅設備の納期遅延が報じられておりますが、実需向けの販売在庫の見通しが立てられない影響が大きいのではないかと考えます。アベノミクス以降上昇基調にあった住宅価格も、コロナ問題でようやく一服か？との見方が強まってきました。

収益物件の開発業者の動きは各社異なるようです。在庫はなくとも、これまで仕入れができなかった業者を中心に戸建てビルダーの動きが鈍くなったのを好機としてとらえる動きもありますし、仕入れ目線を下げる業者もできております。いずれにしても、安定的な賃料収入が見込める収益物件ですので価格次第との考えが大方のようです。また、インバウンド向けにホテル建設を進めていた開発業者の住宅市場への回帰も十分に予想されます。

収益物件用地は戸建て用地と比較すると賃貸需要にマッチしたエリア×駅１０分圏内という情報をかなり厳選する傾向があります。特に総額１～２億程度の賃貸マンション用地は流通こそあれども物件数が不足している状況は今後も変わりません。売主側の事情も、このタイミングで売却を一旦中断する売主もでてきておりますし、値下げをしてでも売り切りたい売主もおり、それぞれ事情は様々です。一気に値下げとなる物件がでるとすれば売主側の事情が大きく影響しているはずです。

以上を踏まえてみても、今後一年間は融資環境が大きく悪化しない限り全体的には下落基調、不動産は一物一価の特性がありますので案件次第では若干の価格調整で流通相場と想定されます。この数年の状況からすると、少なくとも物件を保有する前提で土地を探す買手にとっては好機となるでしょう。売却による資産の組換え、融資は見込めるが購入したい物件がない、そんな背景をお持ちの方にとってはタイミングを見計らって動いてみるのもよいかと思います。

次回は建築相場についてコメント致します。ご不明な点等あれば当方までお問い合わせくださいませ。（緒方）

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下北沢の店舗ビルが竣工しました。
今回は土地有効活用案件で、
２年ほど前から計画をしておりました。

【物件の特徴】
・土地間口が３．６ｍの狭小物件。当社の設計でも過去最小。
・同時期に隣で建て替えた物件は木造２階建て一棟賃貸だが、
　オーナーの希望もあり、狭くとも各階それぞれのテナント
・隣地との協議によって、民法２３４条（境界線付近の建築の制限）を５０センチから３０センチに縮小
　→　これによって建物幅が４０センチ広がりました。狭小物件にとっては大きな寸法です
・４階建てはできますか？との指摘もありますが「塔状比」の事情もあり今回は３階建てです。

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今日は株式会社アートアベニューさんで
弊社と共催でセミナーを開催させて頂きました❗️

鉄筋コンクリート造の建築企画、間取りの改善案、
賃貸マンション用地の探し方、
不動産投資目線、キャップレートの話まで、、
具多的な事例を交えての２時間。

間取り改善では、ちょっとした改善課題を

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