リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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コロナウィルスによる影響が建設現場にも 

コロナウィルスによる影響が建設現場にも出てきております。
スーパーゼネコンを始め、準大手ゼネコンにおいても工事の一部中断方針を発表いたしました。
建設業は多重下請け構造で成り立っており、職人さんはじめ日当で稼ぐ人も多く中断の補償は誰が負担するのか?という問題があります。

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工事中断をする場合でも完成が遅れるだけ、、、という簡単な問題でもありません。
機材やリース等の現場維持費が追加で発生してしまいます。
このような事情もあるので、実際に中断してているケースは、早期に協議成立が可能な公共工事に限られているのが現状のようです。民間発注の工事については発注者との協議によるところが大きいです。身近な建設現場を見てもそのような状況ではないでしょうか。

今後の不動産業界に与える影響が気になるところですが弊社で行っている都内100坪から200坪程度の賃貸マンションの状況ですが、4月という状況もあり着手前の案件が多く、竣工前の物件は1件のみ。これから6月にかけて内装工事に入る現場が2件という状況です。

このような案件も三蜜を避け、現場作業の重複を避け、配慮しながら進めている状況です。
又、近隣住民の方からニュースを聞きつけて心配する声もあがっており、今後の動向は判断が難しい局面を迎えているのは間違いないです。

目前に迫ったGW前後の感染者が増えないのを願うばかりです
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東京都内の土地相場について 

4月7日、首都圏を中心に緊急事態宣言がなされ、5月6日までの一か月間は各方面での活動・外出自粛が規制されます。メディア、SNS等では値崩れに関する情報やリーマンショック(2008年)を引き合いに下がるのではないか?との見方も出ております。今後の不動産流通ではどのような事が想定されるのでしょうか?

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今回のコロナショックが2008年のリーマンショックと大きく異なるのは、不動産流通に必須となる金融機関が機能していることが挙げられます。むし状況は「緩和」に動いていることが大きな違いです。コロナ対策融資に忙しい金融機関が不動産融資に動けない事情はあるかもしれませんが。現状は融資が出るがマインドがあがらない、これまで経験したことがない状況です。

各業界でテレワークが促進されておりますが、今後のテレワーク促進による賃貸需要について考えてみました。LINE株式会社が行った「新型コロナウイルス感染症対策の調査」による全国調査によれば「仕事はテレワークにしている」との回答は全体の5.6%という個人的には意外な値でした。サービス業や接客業を中心に出社が必要となる業種であれば、都内のターミナル駅から30分圏内の立地の賃貸需要は今後も変わらず堅調であると考えられます。郊外やバス便の苦戦はより顕著となり、二極化はさらに進むでしょう。

収益物件用地の買手となるのは開発業者や投資家、地主等の資産家系エンドユーザーが中心です。中でも開発業者の動きですが、実需向けの戸建てビルダーが用地仕入れに消極的になっているのは事実です。中には一旦用地仕入れを見合わせ得る会社も出てきております。原因には、中国生産の住宅設備の納期遅延が報じられておりますが、実需向けの販売在庫の見通しが立てられない影響が大きいのではないかと考えます。アベノミクス以降上昇基調にあった住宅価格も、コロナ問題でようやく一服か?との見方が強まってきました。

 

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(日経新聞より)

収益物件の開発業者の動きは各社異なるようです。在庫はなくとも、これまで仕入れができなかった業者を中心に戸建てビルダーの動きが鈍くなったのを好機としてとらえる動きもありますし、仕入れ目線を下げる業者もできております。いずれにしても、安定的な賃料収入が見込める収益物件ですので価格次第との考えが大方のようです。また、インバウンド向けにホテル建設を進めていた開発業者の住宅市場への回帰も十分に予想されます。

収益物件用地は戸建て用地と比較すると賃貸需要にマッチしたエリア×駅10分圏内という情報をかなり厳選する傾向があります。特に総額1~2億程度の賃貸マンション用地は流通こそあれども物件数が不足している状況は今後も変わりません。売主側の事情も、このタイミングで売却を一旦中断する売主もでてきておりますし、値下げをしてでも売り切りたい売主もおり、それぞれ事情は様々です。一気に値下げとなる物件がでるとすれば売主側の事情が大きく影響しているはずです。

以上を踏まえてみても、融資環境が都内のターミナル駅から30分圏内の立地の賃貸需要は今後も変わらず堅調であると考えられます。郊外やバス便の苦戦はより顕著となり、二極化はさらに進むでしょう。

 

収益物件用地の買手となるのは開発業者や投資家、地主等の資産家系エンドユーザーが中心です。中でも開発業者の動きですが、実需向けの戸建てビルダーが用地仕入れに消極的になっているのは事実です。中には一旦用地仕入れを見合わせ得る会社も出てきております。原因には、中国生産の住宅設備の納期遅延が報じられておりますが、実需向けの販売在庫の見通しが立てられない影響が大きいのではないかと考えます。アベノミクス以降上昇基調にあった住宅価格も、コロナ問題でようやく一服か?との見方が強まってきました。

 

収益物件の開発業者の動きは各社異なるようです。在庫はなくとも、これまで仕入れができなかった業者を中心に戸建てビルダーの動きが鈍くなったのを好機としてとらえる動きもありますし、仕入れ目線を下げる業者もできております。いずれにしても、安定的な賃料収入が見込める収益物件ですので価格次第との考えが大方のようです。また、インバウンド向けにホテル建設を進めていた開発業者の住宅市場への回帰も十分に予想されます。

 

収益物件用地は戸建て用地と比較すると賃貸需要にマッチしたエリア×駅10分圏内という情報をかなり厳選する傾向があります。特に総額1~2億程度の賃貸マンション用地は流通こそあれども物件数が不足している状況は今後も変わりません。売主側の事情も、このタイミングで売却を一旦中断する売主もでてきておりますし、値下げをしてでも売り切りたい売主もおり、それぞれ事情は様々です。一気に値下げとなる物件がでるとすれば売主側の事情が大きく影響しているはずです。

以上を踏まえてみても、今後一年間は融資環境が大きく悪化しない限り全体的には下落基調、不動産は一物一価の特性がありますので案件次第では若干の価格調整で流通相場と想定されます。この数年の状況からすると、少なくとも物件を保有する前提で土地を探す買手にとっては好機となるでしょう。売却による資産の組換え、融資は見込めるが購入したい物件がない、そんな背景をお持ちの方にとってはタイミングを見計らって動いてみるのもよいかと思います。

次回は建築相場についてコメント致します。ご不明な点等あれば当方までお問い合わせくださいませ。(緒方)

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下北沢の店舗ビルが竣工しました。 

下北沢の店舗ビルが竣工しました。
今回は土地有効活用案件で、
2年ほど前から計画をしておりました。

r_グラバービル 様・1


【物件の特徴】
・土地間口が3.6mの狭小物件。当社の設計でも過去最小。
・同時期に隣で建て替えた物件は木造2階建て一棟賃貸だが、
 オーナーの希望もあり、狭くとも各階それぞれのテナント
・隣地との協議によって、民法234条(境界線付近の建築の制限)を50センチから30センチに縮小
 → これによって建物幅が40センチ広がりました。狭小物件にとっては大きな寸法です
・4階建てはできますか?との指摘もありますが「塔状比」の事情もあり今回は3階建てです。

「塔状比」参考:
建物高さと幅方向の長さの比率のことで、建物がどのくらいペンシルビルであるかを数値で表したもの
比率が4以上になると塔状建物と呼ばれます

施工の際は下北沢商店街から至近の場所につき安全対策は大きな課題でした。
地元密着の工務店を金融機関からご紹介頂き大きな問題なく竣工。
入居テナント様も音楽関係者の方で一棟賃貸が竣工前に決定。
よい形で引渡しを迎えることができました。


r_グラバービル 様・4r_グラバービル 様・5r_グラバービル 様・9

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鉄筋コンクリート造の賃貸経営セミナー開催させて頂きました 

今日は株式会社アートアベニューさんで
弊社と共催でセミナーを開催させて頂きました❗️

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鉄筋コンクリート造の建築企画、間取りの改善案、
賃貸マンション用地の探し方、
不動産投資目線、キャップレートの話まで、、
具多的な事例を交えての2時間。

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間取り改善では、ちょっとした改善課題を

参加の皆様に実践して頂きました。
アートアベニューの社員の方に無茶ぶり😉でマイクを
振ってしまいましたがさすがの提案力!(◎_◎;)

質問も皆様から頂きまして、
・アパート経営からの追加購入、
・建物の断熱性能
・バルコニーはあった方がいいのか?
・相続対策&資産の組換え等でのRC活かし方
等等


今後もお役に立てれば幸いです。
企画して頂きましたCPM同期の片平さん、
どうも有難うございました❗️

株式会社アートアベニュー
https://www.artavenue.co.jp/

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【4RC】 鉄筋コンクリート造の集合住宅(マンション) 

創業来、鉄筋コンクリート造の建物を多数手掛けてまいりました。
主に都内の住宅地の賃貸マンションが中心で、
工法は「壁式構造」と言われる構造です。


高層マンションや分譲マンションは、
柱・梁がある「ラーメン構造」ですが、
この壁式構造は柱・梁が室内に見えず、
入居者の細かいニーズに対応しなければならない
都内の賃貸マンションには最適な構造といえます。

弊社としては土地購入からの賃貸経営スタイルが主だったサービスでしたが、
土地活用にも提案できるように建設サービスとしてスタートしました。
23区を中心に、埼玉、東京西部辺りまでならなんとか施工可能と思います。

容積率が消化できない

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プロフィール

OgataDaisuke

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